Возможные споры вокруг границ земельного участка

Частная история

Заключая сделку на растущем рынке три года назад, Николай даже не предполагал, что купил «кота в мешке». Деньги у него взяли сразу, но документы на землю он получил только спустя два года, когда владелец перевел землю в нужную категорию и произвел межевание. Все это время поселок, в котором был куплен участок без подряда, потихоньку обживался. Когда Николай приехал «навестить» свои владения, его ждал сюрприз - участок оказался ближе к полю, а не к лесу, как было на плане и как показывал ему на местности продавец. К тому же форма участка оказалась далеко не прямоугольной: расторопный сосед, устанавливая забор, залез на участок Николая. Восстановление справедливых границ потребовало и времени, и денег. Хотя неприятностей можно было избежать.

Простые движения

Иногда участок приобретается на самой первой стадии формирования поселка, когда даже не оформлено право собственности продавца на «большой» участок (тот, который в последующем будет межеваться). В такой ситуации будущие дачники являются наиболее уязвимыми. Ведь по сути они пробрели лишь обещание продавца купить у третьего лица большой участок, а затем продать покупателю отмежеванный надел, и площадь, и местоположение которого определены лишь приблизительно. Если судить строго по закону, то на момент продажи на земельном участке обязательно должно быть межевание. И это – обязанность продавца.

Как же должен выглядеть размежеванный участок? Границы участков определяются межевыми знаками. Такие знаки размещают на всех поворотных точках границы земельного участка, кроме границ, проходящих по «живым урочищам» и сооружениям, совпадающим с границами земельного участка. В качестве межевых знаков используют деревянные колья высотой 75 - 80 см, диаметром 5 - 7 см, железные штыри и трубы, забитые в грунт на 0,4 - 0,6 м. Границы земельных участков, проходящие по живых урочищам, закрепляются межевыми знаками только на стыках с суходольными границами. По инструкции межевой знак ориентируют таким образом, чтобы сторона с надписями была обращена к следующему межевому знаку при движении по границе по ходу часовой стрелки.

После постановки размежеванных земельных участков на кадастровый учет данные межевых дел становятся официально подтвержденными и внесенными в государственный кадастр. Таким образом, процесс формирования земельного участка как объекта недвижимости считается завершенным, и на данной стадии покупатель уже может четко установить, какой именно земельный участок он приобретает. Оформление свидетельства о регистрации права собственности продавца на размежеванный участок является лишь выполнением условия для выхода на сделку купли-продажи участка, а не элементом его идентификации.

Кадастровый паспорт и межевой план

Большинство экспертов признает, что на российском земельном рынке все далеко не идеально. И не редкость случаи, когда покупатель на плане выбирает один участок, но на местности этот надел выглядит по-другому. Случается и неразбериха с документами. Зачастую после сделки покупатель получает не все причитающиеся документы и вынужден годами ждать «легализации». Обязательный комплект документов, который должен получить покупатель, включает свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, где прописаны координаты участка, договор купли-продажи и акт приема-передачи земельного участка.

Основным описательным документом на земельный участок является его кадастровый паспорт. Кадастровый паспорт содержит несколько разделов: это общие сведения о земельном участке, в котором содержится информация о кадастровом номере земельного участка, площади, категории, виде разрешенного использования, кадастровой стоимости, правообладателе и т.п.; план земельного участка; сведения о частях земельного участка и обременениях, при их наличии, и план (чертеж, схема) границ земельного участка. По законодательству до 2008 года основанием для кадастрового учета вновь образованных земельных участков являлось землеустроительное дело, а сейчас - межевой план.

После того как документы пройдут регистрацию, «землевладельцу» будет выдано свидетельство о регистрации права собственности на участок, где будет указан его кадастровый номер. Если этот номер на межевом плане совпадает с номером на свидетельстве, то можно быть уверенным, что покупатель приобрел именно то, что рассчитывал приобрести.

В поисках границ

Обнаружить свой участок на территории землеотвода тоже не всегда просто. Особенно если речь идет о покупке участка без подряда в поселке на ранней стадии освоения. Ситуацию усложняет и то, что участки похожи друг на друга, а «картинка» на плане, а тем более на красочном буклете, скорее путает, чем проясняет ситуацию. Не всегда покупатели могут отыскать и межевые знаки, которые с завидным постоянством куда-то исчезают. Добросовестные девелоперы стараются поддерживать сохранность межевых знаков, определяющих границы участков.

Но если покупатель не нашел на своем участке обозначение границ или же у него возникли сомнения насчет правильности границ его участка, ему необходимо обратиться к руководителю проекта, у которого есть кадастровые паспорта. В данной ситуации покупателю необходимо обратиться в землеустроительную организацию для установления границ земельного участка на местности или пригласить независимого геодезиста. В кадастровом плане для каждой точки есть соответствующие координаты. А вынос точек в натуру происходит в соответствии с этим координатами.

Урегулируем споры

Место прохождения границ порой становится предметом споров владельцев соседних участков. В практике продаж, особенно участков без подрядов, бывают случаи, когда покупатели передвигают межевые знаки, тем самым увеличивая свой участок и уменьшая соседский.

Эксперты советуют: если есть сомнения в том, что границы изменены или не соответствуют кадастровому плану, сначала нужно написать заявление в Роснедвижимость о проведении экспертизы землеустроительной документации соседнего земельного участка. Владельцы смежных участков могут также вызвать независимого геодезиста, который по кадастровым паспортам сможет установить, правильно обозначены границы или нет. Если имеет место техническая ошибка, то нужно сразу писать заявление в кадастровую палату.

До судебного разбирательства могут дойти те случаи, когда на спорный участок выезжал специалист, но результаты всех измерений не устроили конфликтующие стороны.