Константин Попов о перспективах рынка недвижимости

Текст интервью опубликован в журнале "Финанс." № 41 (372) 08.11-14.11.2010 в рубрике "Капитал".

До 2000 года мы были чистыми риэлтерами. Потом стали строить в области, но в город не заходили. Во-первых, четко для себя определили: здесь нужно иметь особые преимущества. Во-вторых, на этом рынке хорошо работало и «сидело» много компаний. Место было занято, по большому счету. В-третьих, для строительства в городе надо иметь соответствующую производственную базу.

За городом «поляна» фактически была пустой: мало кто системно строил, в основном небольшие бригады. Мы создавали большую компанию по возведению коттеджных поселков. И на сегодня, я считаю, «Инком» – лидер в стране по малоэтажному строительству. Я не знаю, кто больше нас строит коттеджей, таунхаусов и так далее.

Каким земельным банком вы сейчас располагаете?

– Тысяча гектаров.

…из них застроенных?

– 40% под строящимися проектами, еще 600 га – эта земля пока отдыхает. Ждет своего часа, как говорят в сельхозпроизводстве. Хотя каждая сотка уже распланирована.

Где эти земли располагаются?

– Основное ядро – 19–25 километр по Новой Риге. Наши стройки в основном концентрируются именно здесь. Есть один проект на Ленинградском шоссе – комплекс таунхаусов «Маленькая Шотландия» на 100 тыс. кв. метров. По Дмитровскому шоссе на берегу Пестовского водохранилища располагается поселок «Лазурный берег» – «поляна» на 40 га. В Красноярске ведем строительство двух поселков (коттеджный и таунхаусов) общей площадью 50 га, то есть объем строительство – около 100 тыс. кв. метров.

Какого класса жилье вы возводите?

– По Новой Риге до кризиса в основном строили коттеджные поселки класса de-lux (высокий ценовой сегмент). В кризис мы запустили линейку экономпроектов на землях, идущих вдоль трассы, где априори не может быть дорогого жилья. Поселок «Novoрижский», кстати, стал хитом сезона. Сейчас готовим в нем очередную очередь.

Почему вы ушли в экономкласс?

– В кризис надо было выбирать: либо ты резко снижаешь цены и сохраняешь количество продаваемых единиц, либо ты пытаешься удерживать цены, но имеешь мало продаж. В de-lux мы радикально снизили цены – на 40% в долларах. Ежемесячно мы делали по 20–25 продаж, и этот объем даже немножко увеличился за счет снижения цен. Но падение денежного потока надо было чем-то компенсировать. И мы запустили проект в совершенно другой ценовой категории, в экономклассе, где цены на порядок меньше. За $300 тыс. в центре Москвы удастся купить разве что однокомнатную квартиру. А здесь участок 10 соток и дом на 200 квадратных метров. Без внутренней отделки, правда. Ведь что такое 20 км по Новой Риге? Это место, откуда вы каждый день можете ездить с работы и на работу. По себе знаю: сейчас живу в Жуковке, но там же, на Новой Риге, строю дом для себя.

Экономкласс хорошо продается?

– В среднем по 40–60 лотов в месяц.

Что собой представляет производственное направление холдинга?

– Это отдельная и очень профессиональная структура. На начальном этапе работ мы сотрудничали с уже существующими строительными бригадами, мотивировали их работать хорошо, привлекали новыми заказами. А на себя брали исключительно функции девелопера: принятие решения по площадке, согласование... С годами стали обрастать собственным строительным комплексом, стали создавать свои бригады, покупать технику, возводить вспомогательные производства. На сегодня подразделение насчитывает где-то 7 тыс. человек, из которых 5,5 тыс. рабочих, порядка 350 единиц крупной техники. Есть производства тротуарной плитки, чугунных ограждений, собственный бетоносмесительный узел. Достаточно крупные предприятия, тот же цех ковки готовит 40 тыс. погонных метров красивой ограды каждый год.

Но в полном цикле необходимости пока нет...

– С точки зрения создания поселков, мы девелопер полного цикла. Но зачем сейчас самим добывать цемент или производить кирпич? Заводы конкурируют, недозагружены – все-таки строительный сектор не восстановился. После кризиса он упал в два раза, сейчас, думаю, восстановился на 70–80% от докризисного уровня. Цены хорошие, мы выбираем и получаем скидки за счет крупных объемов поставок.

Как долго такая ситуация может сохраняться? Вспомните, как взлетели цены на стройматериалы в конце 2007-го – начале 2008 годов.

– Мне кажется, то была агония мировой системы потребления. Сейчас кризис глобальный, мировой, очень серьезный. Такого не было много десятилетий.

Чиновники говорят, что большую часть кризиса Россия уже прошла…

– Надо различать политические заявления и экономические реалии. Этот кризис надолго в мире в целом, значит, надолго и в России – мы уже прилично интегрированы в мировую систему разделения труда. Общемировое потребление будет или оставаться на данном уровне, или даже снижаться. Пока люди стремятся меньше потреблять, больше экономить, сохранять, сберегать, погашать долги. Соответственно, производственные мощности недозагружены. Дай бог, чтобы была просто стабильная ситуация. Не думаю, что в ближайшее время будет сильный рост рублевых цен или заметное падение. Разве что резко изменится общемировая ситуация: скажем, начнется война на Ближнем Востоке, будут дефолты европейских стран или что-то случится в Америке… Бен Бернанке как-то сказал, что экономика сейчас находится в фазе наивысшей неопределенности. Эта фраза о том, что все очень плохо.

Смысла спорить с тезисом о падении потребления нет. Но разве недвижимость не относится к категории инвестиционных товаров? Человек меньше потребляет, погашает долги, откладывает… Раз, и накопил $300 тыс. на покупку дома по Новой Риге у «Инкома».

– Кризис в головах закончится, когда много людей решат, что надо тратить, потреблять. Тогда снова деньги потекут в экономику рекой. Текущая же массовая реакция – тормознуться: подождать, посмотреть, что будет.

Сейчас мир может пойти по двум дорожкам. Первая – инфляция. В Америке могут решить, что инфляция спасет от депрессии. Напечатают много денег, раздадут: пусть повышаются цены на товары, но зато обесцениваются наши долги и, главное, экономика работать будет. Половина финансистов, принимающих решения, так считают. Но вторая половина выступает за сдержанный сценарий: жить по средствам, экономить, сокращать бюджетный дефицит. А это может привести к возникновению петли депрессии. Тогда весь мир окажется в ситуации США 30-х годов прошлого века. Если мир скатится в депрессию и цены на все будут падать, тогда на сохраненные тобою деньги можно будет купить в два раза больше, чем сегодня. Часть людей придерживаются этой позиции, но большинство инвесторов исходят из того, что с большей степенью вероятности случится инфляция, и вкладывают деньги в вечные ценности: золото, недвижимость, акции нефтяных компаний.

Люди постоянно слышат, что в Америке дефицит бюджета и Штаты печатают доллары. В Европе для поддержки Греции и Италии тоже, по сути, просто напечатали новых бумажек. Инвестиционные процессы на нашем рынке возобновились, хоть они пока еще не набрали былой докризисной массовости, когда скупали квадратные метры на десятки и сотни миллионов долларов, зная, что вырастет. Но на частном уровне – есть.

Можете оценить число инвестиционных покупок по вашим объектам?

– До кризиса было в пределах 30%, сейчас – около 10%. Все зависит от того, сколько у человека денег. В экономклассе многие клиенты покупали по 3–4 участка, понимая, что часть они будут потом продавать.

Только участки или с домами?

– В Novoрижском мы гарантируем коммуникации и дороги и даем возможность выбора: хотите – построим вам дом. Но не навязываемся, хотя контракты на строительство заключили где-то 50% клиентов. В дорогом сегменте все иначе: здесь строительство более индивидуальное, люди в основном покупают дома под свою семью, инвестировать тут сложнее. Тем не менее, есть компании, которые в кризис покупали у нас объекты десятками. Им понравилось снижение цен на 40% и захотелось поиграть. Не прогадали: с тех пор мы подняли цены на 20%.

Пока вы остаетесь в столичном регионе, где рентабельность подмосковной недвижимости...

– ...в кризис приблизилась к нулю, сейчас – от 15 до 25%.

И когда начнете застраивать неосвоенные земли?

– Мы их осваиваем шаг за шагом, земли уже на разных фазах корректирования и согласования проектов. Любая девелоперская компания должна иметь запас идей минимум на три года вперед, комфортный уровень – на 5 лет вперед. Строительный цикл – длительный, если сегодня начать заниматься проектом, то по-хорошему на стройку вы выйдете через три года. Нужно оформить землю, перевести ее в нужный вид использования, сделать генплан, согласовать его, подтянуть электрические мощности и газ. В комфортном режиме, учитывая наши бюрократические реалии, процессы длятся от двух до трех лет. И этот конвейер должен так работать, чтобы к моменту завершения одной стройки ваш строительный комплекс шел на другой объект.

Чиновники как раз в последнее время много говорят о строительстве малоэтажного жилья эконом-класса. Чувствуете облегчение в прохождении бюрократических процедур?

– Пока ничего не чувствую. Одни только разговоры, и до конца непонятно, в чем же нам предлагается участвовать.

Возвращаясь к земельному банку: насколько должно хватить у вас земли?

– Рассчитываем, что как раз на ближайшие пять лет площадок для строительства хватит. Пока это достаточный объем, хотя до кризиса работали по нарастающей. Позиция была следующей: на 100 проданных гектаров мы покупали 200 новых. В кризис покупки пришлось прекратить, а траты земельного банка происходили.

В стратегических планах покупки новой земли не значится?

– Нет, но если будут хорошие предложения, мы готовы.

Хорошее предложение – это что?

– Это если кто-то предложит землю на Новой Риге большими кусками по 100 гектар по $4 тыс. за сотку. Такое предложение рассмотрим. За $6 тыс. – уже не будем. За $5 тыс. – будем торговаться.

В 2009 году много говорили, что банки перестали кредитовать девелоперов в силу резко выросших рисков в этом сегменте. Вам дают?

– В последнее время знакомые руководители банков жалуются: люди несут и рубли, и доллары, а кредитовать некого. Мы за два года кризиса снизили нагрузку с $340 млн до $198 млн и не торопимся снова брать кредиты. У нас свое хорошее финансирование, а банки рассматриваем только под проектное финансирование. То есть, если берем новые деньги, а не лонгируем старый заем, то только под конкретный проект. В общем объеме у нас где-то 70% собственного финансирования и только 30% – банковского (до кризиса пропорции были обратными). У нас есть мечта вообще убрать кредитную нагрузку, чтобы, если что, оказаться более подготовленными ко второй или третьей фазе мирового кризиса. Последние предложения по кредитам, которые мы пускали в работу, – 8% годовых в валюте. В рублях – в районе 12%.

Собственные кредитные программы для клиентов есть? Через те же банки, например.

– Увы, но ипотека в сфере загородного строительства не очень развита. Мы пытались сотрудничать со многими банками, но потратили много усилий с минимальным эффектом. Это к слову о риторике про преференции для малоэтажной застройки.

В ипотеку мы продаем меньше 1% наших поселков. Хотя в кризис по некоторым проектам давали рассрочку для клиентов до 15 лет. Это касалось поселка таунхаусов на Ленинградке «Маленькая Шотландия», помогло продажам. А затем что происходит: люди делают ремонт, покупают мебель. И возникают мысли: кто знает, что будет через 15 лет? Может, мы будем старые, денег зарабатывать не сможем. И эту рассрочку стараются быстрее погасить.