Коммуникации: центральные и локальные?

Изменились приоритеты

За последние годы рынок загородной недвижимости сильно изменился. Если раньше покупателей вполне устраивал скромный домик в одном из садоводческих товариществ, то сейчас основная масса покупателей старается обзавестись домом на территории коттеджного поселка. Причина – в принципиально ином качестве жизни. Если в садовых товариществах к домам подведено только электричество и сезонный водопровод, то в большинстве поселков есть все городские коммуникации.

Однако и здесь есть разница: у каких-то коттеджных поселков имеются все центральные коммуникации, другие обеспечены ими лишь частично. Особенно это ярко проявляется в таком сегменте загородного рынка, как участки без подряда. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2009 - 2010 годы», проведенному аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», доля объектов, где есть и центральная система водоснабжения, и центральная система канализации, составляет всего 54% от общего количества организованных поселков с электричеством и газом. Еще 21% объектов предусматривают либо центральную систему водоснабжения и септики на каждом участке, либо центральную систему канализации и индивидуальные скважины на каждом участке. Остальные 25% поселков не имеют центральных систем водоснабжения и канализации.

Практически все поселки в ближнем Подмосковье имеют центральные коммуникации, переход на индивидуальную организацию сетей активно начинается за 50-километровой зоной от Москвы, где активно продвигается экономформат застройки с недорогим предложением.

В настоящее время в большинстве поселков централизованно подведены электричество и газ, что же касается водопровода и канализации, то существует три возможных варианта. В первом водопровод и канализация центральные, т.е. в поселке есть своя водонапорная башня, которая подает воду в домовладения, или поселок подключен к подаче воды из ближайшего города, а канализационные трубы сообщаются с городской канализацией. Единственная сложность, которая может возникнуть заключается в том, что этих центральных коммуникаций и очистных мощностей может не хватить на всех.

При втором варианте вода подается централизованно, но отвод канализации производится с использованием септика – специальной системы, куда входит большая емкость, которая устанавливается на территории домовладения. В поселке «Шелестово» локальная канализация, но централизованное водоснабжение. Такая же ситуация в поселке «Озерный край» на Новой Риге и SmartVille на Дмитровском шоссе.

Третий вариант – это когда на участке бурится собственная скважина, откуда вода и подается в дом, а канализация – септик на участке. Поселки с местными коммуникациями: «Родники», «Травушкино», «Изумрудная долина», «Веселево», «Веселево-2» и др. 

В поселках эконом и бизнес-классов с относительно небольшим количеством домов (менее 80 домовладений) редко можно встретить центральную канализацию. Строительство канализационного коллектора и общих очистных систем - одна из самых затратных статей бюджета при строительстве коттеджного поселка, а при небольшом количестве домов стоимость центральной канализации ложится непомерным бременем на каждого покупателя. По словам эксперта, в таких поселках – локальные очистные сооружения – единственная возможная альтернатива.

В конечном результате при любой из названных схем жители получают в доме все необходимое. Обязательными центральными коммуникациями в поселке должны быть электричество и газ, в то время как водопровод и канализацию можно подвести индивидуально на каждый участок, соорудив скважину или колодец, септик или станцию глубокой биологической очистки сточных вод.

Слагаемые комфорта

У центральных коммуникаций помимо удобства есть и другие преимущества. Как правило, их проводят в поселке перед строительством дорог и благоустройством территорий общего пользования, что дает возможность завершить практически все «земляные» работы до момента начала строительства домов и не портить внешний вид поселка. Второй важный момент – это эксплуатация коммуникаций. Скважина и септик нуждаются в постоянном уходе, а проблемы будут возникать и зимой, когда в скважине вода может замерзнуть, и весной, когда снег начнет таять и сточные воды заполнят септик. При централизованной подаче воды функционирует система очистки воды от бактерий, железа и т. д., поэтому пользователь избавлен от необходимости ставить все эти дорогостоящие системы водоочистки у себя в бойлерной. Сюда же относится отсутствие ограничений на пользование химическими моющими средствами и стиральными порошками, а также отсутствие ограничений на залповый сброс воды в систему, например, из бассейна.

Кроме того, центральные коммуникации эксплуатирует управляющая компания поселка, созданная или девелопером, или нанятая самими жителями поселка. При обустройстве участка скважиной и септиком, собственнику зачастую приходится все вопросы решать самому. В частности, раз в год-полтора вызывать специальную машину для откачивания нечистот. К тому же индивидуальная скважина не всегда обеспечит такой напор, как центральная. Ещё надо помнить, что септик отнюдь не украсит ваше домовладение, и никуда не денется и соответствующий запах.

Почему центральные коммуникации невозможно иной раз провести? Например, если в данной местности наложен запрет Роспотребнадзора и других регулирующих органов. В поселке также могут отсутствовать центральные очистные сооружения, если не получена разрешительная документация на их установку или же у застройщика не хватило денег – сооружение стоит порядка $1-2 млн. Тогда их заменяют септиком. Хотя зачастую застройщик просто хочет сэкономить на первичных вложениях, поэтому строительство коммуникаций сокращается до подводки электричества, а проложить другие коммуникации предлагается за счет дополнительных взносов покупателей земельных участков.

Впрочем, есть покупатели, которых устраивает такой расклад, ведь это позволяет дифференцировать расходы. Земля с центральными коммуникациями обычно стоит на 10-30% дороже, чем земля с местными коммуникациями. Индивидуальную скважину и септик никогда в стоимость сотки не включают, таким образом достигается низкая цена «участков без подряда.

По подсчетам Алексея Иванова («Вектор Инвестментс»), центральное водообеспечение и канализация в зависимости от количества участков в поселке обходится примерно от 38 тыс.до 50,0 тыс. руб. за сотку.

Но если ограничиться только водой, то, по данным Петра Кирилловского («ВеличЪ», «Lipki Парк»), в среднем сделать скважину и поставить водозаборный узел со всеми согласованиями стоит порядка $200 - 300 тыс. Эта сумма делится на все дома, и с учетом цены водопровода добавочная стоимость в поселке из 50-100 домовладений будет составлять от $2 до 5 тыс. на каждый дом. Хотя и здесь вероятны более значительные траты, зависящие от того, на какое расстояние застройщику придется тянуть коммуникации и сколько обойдется подключение. Возможность построить самим все необходимое есть у очень немногих застройщиков.

Стоимость септика начинается от 100-150 тыс. руб. Но еще несколько десятков тысяч рублей придется отдать за установку. И надо понимать, что между ценой септика и стоимостью его дальнейшей эксплуатации существует прямая зависимость: чем дешевле устройство, тем чаще придется вызывать машину для его очистки

Тарифы на обслуживание

Обслуживание коммуникаций – важный вопрос для владельцев загородных домов. Это объясняется еще и тем, что многие поселки находятся на удалении от крупных населенных пунктов, откуда можно пригласить специалистов. Но если в поселке подведены центральные коммуникации, головная боль уменьшается, так как эксплуатацией и ремонтом занимается управляющая компания. Но тарифы, по которым они работают, отличаются. Тарифы на обслуживание центральных коммуникаций устанавливает управляющая компания. По ее словам, в поселках экономкласса размер коммунальных платежей варьируется в среднем от 2 до 5 тыс. рублей в месяц. В поселке «Анютины Глазки», где все коммуникации центральные, размер коммунальных платежей ниже средних и составляет 1,5 тыс. рублей в месяц. В поселке «Велегож-Парк» плата за центральные коммуникации составляет примерно 5 тыс. руб. в месяц.

Что же касается обслуживания местных коммуникаций на участке собственника, то, в целом ежемесячные расходы по эксплуатации могут быть выше буквально рублей на 200 - 300. А на цене сказывается, насколько качественно локальные системы были выполнены. Например, если водяной насос российского производства придется менять раз в 6 месяцев, то более дорогой импортный прослужит без замены от 5 до 10 лет.

За септик и собственную скважину собственник домовладения управляющим организациям не платит, однако расходы на их обслуживание вполне ощутимы. Например, септик требует очистки один раз в 3 месяца, а вызов специалистов стоит примерно 10 тыс. руб. Получается, что в месяц на септик уходит более 3 тыс. руб. Кроме этого требуется чистка фильтра крупных фракций, устройства сбора неперерабатываемых частиц; замена мембраны компрессоров; удаление отработанного ила из илоотстойника и др. По условиям эксплуатации каждую операцию необходимо выполнять с определенной частотой. Если же какими-то операциями пренебрегать, может произойти сбой работы септика. Стоимость каждой операции разная и начинается от 1-2 тыс. руб. Наличие скважины сильно влияет на затраты на электричество, потому что насос, кессон потребляют много электроэнергии, соответственно, чем больше воды используется, тем внушительней будет платеж за электричество.

По подсчетам Петра Кирилловского («ВеличЪ», «Lipki Парк»), если сравнивать дом с септиком, газгольдером, своей водозаборной скважиной и дизельным генератором, то его эксплуатация может потребовать в 4-5 раз больше средств, чем эксплуатация дома с центральными коммуникациями.

Перспективы

Что же касается будущего, то участники рынка заявили, что видят перспективу за центральными коммуникациями. Но центральные коммуникации подразумевают их полную оплату в момент заключения сделки. И к этому сейчас готовы далеко не все покупатели. Но параллельно росту уровня жизни в нашей стране будет происходить смещение рынка в сторону участков с подрядом, а соответственно, и с центральными коммуникациями. Уже сейчас спрос рождает предложение, поэтому на загородном рынке все чаще появляются новые поселки с центральными коммуникациями.