Котлованы амбиций

28.10.2010

В годы спекулятивного роста цен на недвижимость инвестиции гарантировали маржу почти 100 процентов годовых. Сейчас инвесторы могут отслеживать удорожание объектов в зависимости от этапа строительства. На фоне стагнирующего рынка ценообразование на новостройки не может обойтись без спекуляций

Статья с веб-сайта Коммерсантъ-ДОМ от 28 октября. Находится в рубрике спекуляции. К нашему поселку относится приятным образом: поселок Новорижский помянут как исключение - участки без подряда в нём дорожают вопреки всеобщему снижению цен. Удалил из статьи часть, не относящуюся к загородной недвижимости.

Рисков стало меньше

В далеком уже 2005 году, в разгар ажиотажного роста цен на недвижимость, удачливым инвестором считался любой покупатель квартиры, земли или загородного дома. При этом "чистыми" инвесторами называли чуть ли не треть всех приобретателей недвижимости в Московском регионе. Когда экономическая ситуация в мире начала давать сбой, именно их считали источником потенциальной угрозы. Многие ждали, что так называемые инвестиционные покупатели обрушат отечественный рынок, начав сбывать не оправдавшие надежд квадратные метры. Этого не произошло - цены обвалились без их помощи.

Сейчас количество инвестиционных покупателей оценивают от скромных 1-2% (по версии Penny Lane) до 8% ("Миэль-Новостройки"). Самое главное правило инвесторов новой волны - не надеяться, что цены вернутся к докризисному уровню. Сегодня нет и не может быть астрономических дельт 2003-2005-го, когда в год можно было заработать по 100-150% на одной квартире. Тем не менее в нынешних реалиях доход от инвестиций в недвижимость оказывается привлекательнее и надежнее, чем, например, биржевые операции и банковские вклады. Главное - сделать коррекцию на риски.

...

Подмосковная неопределенность

Инвестиции в подмосковную недвижимость похожи на принцип черного ящика - системы с известными входными и выходными данными, механизм работы которой неизвестен или неважен в рамках данной задачи. Этапы удорожания поселков следующие: нулевой, подведение коммуникаций, дороги, застройка первой очереди (вывод фасадов), инфраструктура. Этапы удорожания коттеджей - фундамент, коробка, фасад, ландшафт. При этом сказать точно, на каком этапе и на сколько процентов вырастет цена, невозможно: каждый застройщик рассчитывает сам. Теоретически на изменение цены дома в коттеджном поселке сильнее всего влияет прохождение следующих этапов: строительство заборов, прокладка внутрипоселковых дорог и проведение коммуникаций. "Причем если дороги и забор удорожают коттеджи на 5-10%, то полностью проведенные коммуникации увеличивают стоимость объекта на 20-30%",- говорит Дмитрий Цветков, руководитель департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

По словам Ильи Сапунова, генерального директора компании "Красивая Земля", после строительства дорог поселок в среднем прибавляет 10-15% в своей стоимости, после подведения коммуникаций - еще 15-20%.

Кроме того, в загородном строительстве высокое влияние на стоимость оказывает развитие района. "Инвестиционная привлекательность зависит не только от этапа самого проекта, но и от развития окружающей инфраструктуры. Если поселок строится в уже развитом районе, это определяет его стартовую цену",- говорит Ирина Рогачева. Другой важный фактор потенциального подорожания - наличие электроэнергии. "Цена там, где мощности подключены и, соответственно, можно начинать строительные работы, и там, где у девелопера есть только мнение, что мощности ему обязаны предоставить, может отличаться на 20-25%",- говорит Наталья Белова, руководитель офиса "Варшавский" департамента загородной недвижимости компании "Инком-недвижимость".

В коттеджных поселках, как правило, очередность более выражена, чем в городском строительстве, поэтому от начала реализации проекта до его полного завершения может пройти достаточно много времени. "Тем не менее внутри такого строительства существуют циклы изменения стоимости, то есть дома одного и того же типа, сходные по характеристикам, в рамках одного проекта могут различаться по цене,- говорит Юрий Синяев.- Если один дом уже фактически завершен, а во втором доме закладывается фундамент, то, несмотря на схожие характеристики, стоимость этих домов может существенно отличаться. Если в качестве средней продолжительности строительства одного дома определить промежуток в один год (от фундамента до полной завершенности), то цена за этот период меняется скачкообразно. В целом за время строительства стоимость может увеличиться на 15-30%". Еще один заметный этап, по словам Ильи Сапунова,- момент, когда в поселке построены первые два-три дома. Это происходит примерно через год-полтора после старта продаж. Все визуальные факторы являются для потенциальных покупателей наиболее важными при выборе в пользу того или иного поселка. Поэтому факт строительства первых домов существенно повышает привлекательность поселка в глазах покупателей, а значит, влияет на цену.

При нынешней экономической ситуации в проект коттеджного поселка лучше входить, когда поселок уже построен, но еще не имеет внешнего вида. В этом случае покупатель объективно оценивает, что девелопер будет в состоянии завершить проект в указанные сроки. "При этом продаваться коттедж будет по цене незавершенного объекта. В качестве такого примера можно привести поселок "Ильинка", рост цен на который в этом году составил 22%",- говорит Дмитрий Цветков.

Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости TWEED, советует покупать "загородку" на стадии, когда подведены коммуникации: "Даже если застройщик не сможет выполнить свои обязательства и построить дом, в любом случае у покупателя остается в собственности участок земли со всем необходимым и он сможет его удачно реализовать или возвести дом сам. Кроме того, самые удачные моменты для вложения средств в загородную недвижимость - на границе этапов, когда дело уже сделано, а застройщик еще не поднял цену".

Земля с обязательствами и без

Для снижения рисков в случае входа в проект поселка с обязательным подрядом надо обратить внимание не только на девелопера, но и на подрядчика. "К сожалению, многие девелоперы и инвесторы экстремально жадные и для них главный критерий при выборе строительной компании - это сумма комиссионных (откатов) которые им отвалит строительная компания,- утверждает Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good Wood.- Совершенно очевидно, что большие откаты может дать только компания с низкими издержками, но завышенной ценой. Это, как правило, начинающие непрофессиональные компании. На бумаге экономика выглядит привлекательно, но по факту в поселке появляются огромные проблемы и на выходе происходит остановка продаж. Я бы посоветовал обращать внимание на опыт работы в других поселках, на продаваемость предыдущих продуктов на свободном рынке. Например, если строитель предлагает строить дома за 3 млн руб., то нужно сначала понять, сколько таких домов продается на свободном рынке".

Что касается участков без подряда, то, по мнению ряда экспертов, их сложно рассматривать в качестве объекта для инвестиций. "Земля без подряда, как правило, продается с минимальной рентабельностью",- говорит Александр Дубовенко. По мнению Дмитрия Цветкова, участки без подряда вовсе склонны скорее дешеветь, чем дорожать. Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, на сегодняшний день довольно много участков земли переоценено, особенно в элитном сегменте. Во-вторых, как правило, девелопер срывает указанные сроки по проведению коммуникаций, а на цене это отражается не лучшим образом. "Скорее исключением из правил стали продажи участков без подряда в поселке "Новорижский". Там за прошедший год земля подорожала более чем на 30%",- сказал господин Цветков.

Илья Сапунов, напротив, утверждает, что для участков без подряда работают те же правила: после строительства дорог они в среднем прибавляют 10-15% в своей стоимости, после подведения коммуникаций - еще 15-20%. "Разумеется, это средние показатели. Многое также зависит от стартовой цены, от ситуации на рынке. Еще один заметный этап удорожания - момент, когда в поселке построены первые два-три дома",- добавляет господин Сапунов.

Впрочем, истинная ценность поселка без подряда установится только после того, как он будет достроен. А не получится ли из него очередной "шанхай", заранее предвидеть невозможно.