Технологии рынка: Или быстрее, или дороже

03.09.2010

Обзор июня 2010 года рынка загородной недвижимости. В ключе: либо готовое, либо дешевое. Здесь кроме прочих просклоняли и новорижские посёлки ИНКОМа. Статистические данные от Vesco Consulting.

Статья из "Ведомостей". Из приложения "Недвижимость. Жилой фонд" от 07.06.2010

Сейчас на загородном рынке покупают либо готовое, либо самое дешевое. Девелоперам коттеджных поселков приходится выбирать: как можно быстрее реализовать проект или поступиться темпами продаж ради максимальной выручки. Более 70% заявок в "Терра-недвижимости" приходятся на готовые коттеджи. Покупатели готовы платить за отсутствие риска и долгостроя, отмечают в компании: разница в цене 1 м2 в поселках на одном направлении, один из которых построен на 60-70%, а другой - на 20-40%, составляет 15-35%.

Но к маю 2010 доля высокобюджетных проектов, находящихся на завершающей стадии строительства, не превышала 40% от общего объема предложения, оценивают в "Терре". А по данным Vesco Consulting, более 70% объектов в продаже на первичном загородном рынке составляют земельные участки без подряда на строительство, в основном бюджетные.

Гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов считает, что к следующему сезону дефицит хороших готовых коттеджей будет максимальным. И уже развивается инвестиционный бизнес: инвестор покупает дом в организованном поселке, немного освежает его и выставляет на рынок с наценкой в 20-30%. Продавец не рассчитывает на скорую продажу, ведь при ограниченном предложении ежеквартально цена будет только увеличиваться, описывает Аверьянов.

Кто не спешит

Подобно частным инвесторам, которым торопиться незачем, девелоперы, которые удержались на плаву в кризис и не обременены долгами, могут себе позволить не форсировать продажи, ожидая максимальной прибыли. "Они на собственные средства продолжали достраивать начатые поселки, увеличивая их ликвидность, и сейчас оказались в выигрышных условиях", - считают в "Терре". Кроме того, на рынок в готовом виде выставляются дома в поселках, которые прежде в открытую продажу не поступали.

"Газпромбанк-инвест" с началом кризиса приостановил продажи в поселке "Лион" и вновь открыл их только после того, как объект был сдан. Это Рублевка, 27 км от МКАД, 50 домовладений площадью от 450 до 585 кв. м. По сравнению с маем 2009 г., когда строительство еще велось, девелопер снизил цены в среднем на 8% (по оценкам риэлторов, за год загородный рынок просел более чем на 50%). Сейчас стоимость готового коттеджа в поселке - 1-2 млн евро.

Подобный подход характерен для всего загородного рынка, отмечают в "Терре", не только для дорогих поселков.

В качестве примера из сегмента экономкласса в "Терре" приводят поселок "Спокойное" (105-й км Новорижского направления). Там на продажу предлагаются готовые коттеджи площадью от 164,5 до 298 кв. м и участки с подрядом. Средняя стоимость домовладений с коммуникациями - 5,5-7,5 млн руб.

Пополнение рынка загородной недвижимости Подмосковья подобными проектами - это шаг к его оздоровлению, считают эксперты. Но Людмила Ежова, исполнительный директор "Терра-недвижимости", уверена, что в ближайшее время вывода на рынок готовых проектов не предвидится, скорее наоборот, доля ликвидных объектов в высокой степени готовности будет снижаться, а их стоимость - расти опережающими темпами.

Чему подобно промедление

Эксперты компании "Логис - загородная недвижимость" описали несколько ситуаций, в которых застройщик придерживает продажи. Например, он следует утвержденному плану, удовлетворяя потребности в финансовых ресурсах. И безуспешные попытки покупателя "продавить" продавца на снижение цены классифицируются первым как "придерживание" объекта.

Или девелопер старается выдержать ассортимент. "Дома определенных типов построены в соответствии с генпланом, и вдруг оказывается, что быстрее всего продаются дома по какому-то одному проекту. Перспектива остаться только с одним типом дома печальна: покупатели, не находя в продуктовой линейке застройщика желаемый проект, просто уходят к конкурентам, - объясняют в "Логисе". - Поэтому часть домов снимается с продажи на определенный срок и на "исчезающий" тип ставится более высокая цена".

Стратегия реализации только готовых домов обусловлена тем, что их стоимость ощутимо выше, чем у строящихся. В этом случае застройщиком движет стремление достичь более высоких финансовых показателей. "Да, чем выше готовность - тем выше цена, но можно оказаться в ситуации, когда полностью готовый поселок с непроданными домами производит жутковатое впечатление - эдакий город-призрак", - предупреждает и Александр Рыков.

Если продажи придерживать, конкурентная среда может поменяться и дом зависнет на рынке, продолжают перечислять риски в "Логисе". Алексей Коротких, руководитель службы продаж корпорации ИНКОМ, подтверждает: важно угадать с концепцией и местом, иначе процесс реализации недопустимо затянется. "Пример - поселки таунхаусов "Барселона" и "7 миля" на Новой Риге, которые стоят прямо на трассе, - рассказывает он. - Застройщики пытались предлагать и готовые объекты, и поле, но в итоге получили недострой, который и не продается, и не строится".

По мнению Георгия Дзагурова, гендиректора Penny Lane Realty, невыгодны и слишком быстрая, и затянутая реализация коттеджного поселка. "Если девелопер смог продать мало-мальски масштабный проект в течение одного года, определенно он упустил часть прибыли, на которую смело мог рассчитывать, поскольку стоимость коттеджей растет по мере того, как поселок строится и обживается", - говорит он.

Penny Lane Realty предпочитает продавать быстро. Хотя сейчас реализация проектов крупнейших банков изначально рассчитана минимум на три, а то и на семь лет. Но большинство застройщиков заинтересованы в ускорении продаж, чтобы как можно раньше привлечь клиентское финансирование, говорят в Amdex Estate и ИНКОМе.

Перестройка с ускорением

Максимально быструю реализацию девелоперам обеспечила в кризис распродажа участков без подряда. Но это вынужденная мера, которая существенно снижает цену, подчеркивают в компании "Логис - загородная недвижимость". Ведь до кризиса прибыль застройщика только от подрядов на строительство составляла не менее 40%. Кроме того, "в ситуации, когда в год продается более 10000 участков без подряда, лендлорды вынуждены поддерживать конкурентные цены и высокие темпы продаж", - говорит Алексей Аверьянов.

То есть демпинговать. Другие стандартные методы стимулирования покупателей (увеличение маркетингового бюджета, изменение каналов продаж) не работают в кризис, говорят в "Логисе". Сама компания не стала исключением и снизила цены, ввела рассрочку, но не пошла по пути продажи участков без подряда. В настоящее время "Логис" продает несколько коттеджных поселков по Горьковскому и Симферопольскому шоссе, цена - от 2,4 млн до 4 млн руб. за дом с участком и коммуникациями.

Компания "Юнипаркс девелопмент" летом 2009 г. вывела несколько проектов, среди которых был поселок "Кошкино", переименованный затем в "Изумрудную долину" (один из проектов "Участков близ Оки" на Симферопольском шоссе, более 100 км от МКАД). "Изначально стоимость сотки здесь составляла более $4700, однако интерес к проекту был минимален. Девелопер упростил концепцию и сделал дачный поселок. В итоге цена была снижена более чем в четыре раза, а за коммуникации покупателям теперь приходится доплачивать отдельно", - комментирует Аверьянов. На сайте "Юнипаркс" указывается, что электричество есть по границе поселка.

По словам Аверьянова, предложение от ИНКОМа в поселке "Новорижский" - участки без подряда по цене от $10000 за сотку в 23 км от МКАД по Новой Риге - "сломало рынок". Аналоги стоили в два раза дороже. ИНКОМ почти распродал поле, которое по рыночным ценам продавалось бы пять лет, считает Аверьянов. Дома и участки в поселке экономкласса "Новорижский", который сейчас находится на стадии строительства дорог и прокладки коммуникаций, пользуются колоссальным спросом, подтверждает Алексей Коротких, руководитель службы продаж ИНКОМа. Более 100 авансов: за март - начало мая, а с момента начала продаж прошлым летом - около 500 авансов, уточняет он.

В то же время, продолжает Коротких, с начала весны внесено более 60 авансов и за дома в элитных поселках, которые строятся под брендом Villagio Estate. В первую очередь пользуется спросом Millennium Park (в некоторые месяцы на него приходилось до 80% сделок), где строительство шло и в кризис. Сейчас в нем практически закончена первая очередь из 150 домов. Планируется, что она вместе со всеми коммуникациями будет сдана осенью этого года. Villagio Estate строит на свои деньги, а не на привлеченные средства клиентов, подчеркивает Коротких, и в кризис цены были снижены (до $1 млн, или 30 млн руб.). "Можно сказать, что наша компания относится к тем, кто стремится форсировать продажи, даже воспользовавшись кризисом. "Гринфилд" и "Лазурный берег" сданы в эксплуатацию и распроданы полностью, Millennnium Park и Monteville активно строятся и продаются", - радуется Алексей Коротких.

Елена Никитина, Ведомости