Пресс-конференция президента ИНКОМа на РБК

- Если рассматривать этот период времени - с сентября 2008г. по сегодняшний день - то, как говорится, есть две новости: хорошая и плохая. Или я бы отметил две ситуации. Плохая заключается в том, что кризис оказался очень затяжным. Я бы не сказал, что сейчас кризис длится. Но сейчас происходит период послекризисной стагнации. ... "Инком" и все участники рынка недвижимости, надеялись на более быстрое восстановление всех процессов экономики, восстановление спроса. Но это происходит крайне медленными темпами. Хорошая новость заключается в том, что мы живы, мы работаем, и я вот смотрю на все ведущие девелоперские компании страны, и что мы видим? Либо у них сменился собственник бизнеса, либо они потеряли значительную часть своих проектов. Вот что произошло с девелопментом, если разобраться. И мы, пожалуй, единственная серьезная компания, которая не поменяла собственников и продолжает все начатые проекты, ни одного из них не остановила, и, более того, мы в этом году даже запустили в продаже новый поселок, Madison Park. ...

Еще одним положительным моментом можно назвать следующий - наш ведущий поселок Millennium Park по рейтингу компании PennyLane признан наиболее продаваемым в России. Здесь нужно отметить один нюанс, что всегда наибольшее количество приходилось на поселки эконом-класса, потому что сегмент покупателей для эконом-класса на два порядка шире, чем для сегмента премиум-класса. Но, несмотря на это, ни один поселок эконом-класса не смог показать то количество продаж, которое происходит в поселке класса де-люкс.

...выправляется рынок. Если в первый год на нем была видна картина яркого доминирования только дорогих поселков или очень дешевых - сегмента "эконом", то сейчас стал подниматься и сегмент бизнес-класса. В качестве подтверждения могу сказать, что японская компания – ведущая компания в Японии по строительству индивидуальных домов Sekisui House - вошла в проект с нами в поселке "Новорижский" и застраивает там порядка 130 домов по своей технологии, которые совершенно точно позиционируются в бизнес-классе.

- Что с Вашим заявлением в отношении "Пересвет-групп"? Есть ли какие-то действия со стороны правоохранительных органов?

- Я немного напомню предысторию. Как раз в 2008г. мы начали строительство школы в агломерации наших поселков. Это школа примерно на 1 тыс. учащихся. И мы заключили договор с одной из компаний, входящих в группу "Пересвет", на строительство этой школы. Компания называется "Альпенбау", она входила в холдинг "Пересвет-инвест". Мы сделали предоплату около 2 млн долл., но поскольку начался кризис, пришлось остановить этот проект. Мы подписали соглашение с компанией "Альпенбау", по которому они должны были вернуть выплаченные им деньги, кроме суммы, которую они понесли в качестве своих затрат. Соглашение было подписано, мы ждали более года, но "Альпенбау" не выполняло своих обязательств. Тогда мы подали заявление с иском к "Альпенбау" и стали ждать ответной реакции. В ответ "Альпенбау" решил обанкротится. Мы арестовали их активы - много строительной техники, различных материалов. Но за все прошедшее время "Альпенбау" и группа "Пересвет" предлагали нам войти в переговоры длительные, говорили, что вместо денег предоставят нам квартиры в их строящихся в Москве домах, а тем временем за спиной у всех группа "Пересвет" сама обанкротила "Альпенбау". Узнав все это, мы подали заявление в МВД УБЭП Москвы. И я уверен, что будет возбуждено уголовное дело как по факту ложного банкротства, так и мошенничества со стороны руководства "Пересвет-инвест".

- Существуют ли какие-то проблемы с участками без подряда в 2011г.? Ваш поселок Новорижский продается именно по такой схеме. Что с ним?

С.Козловский: Эта концепция - участки без подряда - появилась в 2009г. на рынке. И было это вызвано, безусловно, воздействием кризиса. За это время - как в 2008г., 2009г., конечно, спрос сильно упал... И в нашей клиентской среде шла борьба двух тенденций. С одной стороны - экономить: непонятно, что будет дальше, непонятно, какая будет жизнь разворачиваться в стране. А с другой стороны - желание все-таки удовлетворить свою потребность, поскольку жизнь за городом является достаточно существенным фактором отдыха каждого из нас. Так вот, чтобы поощрить эту тенденцию на покупку, была выдвинута концепция строительства без подряда, то есть участки без подряда. До кризиса большинство продаж шло по схеме как раз участки с подрядом либо готовые дома.

Эта идея оказалась очень плодотворной, поскольку предлагалась земля в достаточно хорошем месте, достаточно близко от Москвы: наш поселок Новорижский - это 20 км от МКАД. При этом наша компания, достаточно известная на рынке, имеющая хорошую репутацию, гарантировала подведение всех коммуникаций, были озвучены сроки их подведения. Люди нам поверили и стали их покупать. Мы оглашали результаты этой новой идеи. Она быстро была подхвачена многими участниками рынка, многими лендлордами, поскольку нужно было что-то делать со своими земельными активами. И вот здесь создается такая ситуация, что начинают объявлять о строительстве поселков многие компании, которые практически не имеют опыта строительства этих поселков. Они обещают построить все коммуникации, но у многих из них может не хватить просто квалификации для этого. А многие, я думаю, могут неправильно рассчитать даже цену продаваемой земли, и они физически не смогут реализовать эти коммуникации. Поэтому думаю, что так как у нас всегда было явление обманутых дольщиков, которое за время кризиса усугубилось (недавно были озвучены цифры: порядка 60 тысяч обманутых дольщиков у нас - это по строительству квартир в новостройках), то скоро мы обнаружим, что есть достаточно большая группа таких же обманутых дольщиков и на рынке загородной недвижимости.

- Какую суммарную выручку получит, по прогнозам, группа в 2010г. и какой доход ожидает в 2011г., в частности в элитном сегменте и в "эконом-классе"?

- В общем могу сказать о следующем, что наша выручка носит достаточно ровный характер. И если до кризиса она была в районе 16-20 млрд руб., в кризис она упала практически до половины этого показателя, а сейчас практически восстановилась Мы ожидаем в этой году выручку в районе 17 млрд руб. Основную долю, конечно, составляет сегмент "премиум" и класса "де-люкс", потому что объекты наиболее капиталоемкие, дорогие, и, как я уже сказал, наиболее продаваемый поселок в Подмосковье сейчас "Миллениум парк". Этим обусловлено доминирование его выручки над всем остальным

- Что девелоперам делать с земельными наделами, которые имеют статус сельхоз или дачного строительства? Что можно успеть за 3 года?

...я абсолютно уверен, что все земли до бетонки будут рано или поздно превращены в поселки... Что касается земель "Инкома", то мы раньше строили на землях, которые относятся к дачным поселениям. Теперь мы все оставшиеся земли перевели в земли поселений, и именно в такой категории мы продолжаем строительство.

Можно остановиться немножко на этом виде разрешенного использования - дачное строительство. Как у нас в России принято? Если закон обычно описывает типовую ситуацию - как должны происходить, по какой программе, по каким законам те или другие явления и процессы, всегда предполагается, что есть некоторые исключения из правил. И одним из таких исключений из правил был 66-й федеральный закон о дачном строительстве. Но, по российской традиции, все основные тенденции или процессы как раз носят почему-то исключительный характер у нас. И практически все застройщики, практически подавляющее большинство, стали пользоваться именно этим ФЗ и переводить земли в дачное строительство. Это просто объясняется - это было проще, это дешевле стоило, и процедура была не такой дорогостоящей и долгой. По этому пути и мы шли, как все остальные. Но теперь почему возникли разговоры вокруг земель под дачное строительство?

Наши власти осознали, что большинство строительств происходит под этой эгидой. А дачное строительство не предполагает никаких социальных объектов. Получается, что строятся огромные поселки, много поселков с "дачкой", возникает много домов. А некоторые застройщики умудрялись даже на дачных землях возводить многоквартирные дома, 6-ти этажные дома с маленькими квартирами. И когда стал понятен масштаб этого явления, законодатель пришел в ужас.

Происходит сильная диспропорция между количеством живущих людей и отсутствием инфраструктуры. Дело в том, что когда мы строим на земле поселений, то по регламенту предполагается, что на определенное количество жителей должно быть определенное количество школ, детских садов, поликлиник, социальной инфраструктуры. Тогда рассчитывается специальный трафик пропускной способности дорог, оцениваются мощности, имеющиеся в районе. А администрация несет некую ответственность за сбалансированность всех этих составляющих нашей жизни. Когда речь идет о дачном строительстве, то они не попадают в сферу ответственности местной администрации по социальным нормативам. В результате стало понятно, что они резко, вопиюще нарушаются. Поэтому возникла волна, что надо запретить строительство на "дачке", надо вообще ликвидировать эту форму земельных наделов как категорию.

Но пока что закон не принят. Он выносился, вроде прошел первое чтение, но дальше не двинулся. Посмотрим, что из этого выйдет. Я хочу успокоить всех наших клиентов и клиентов других поселков, которые строились по дачной технологии. Дело в том, что все утвержденные генпланы остаются в силе, закон, даже если он будет принят, обратной силы не имеет. И всем, кому разрешено строить, все постоят свои поселки, приобретут купленные ими дома.

- Скажите, а все ли свои кредиты погасила компания в этом уходящем году?

- Наша кредитная нагрузка до кризиса составляла около 400 млн долл. Сейчас она составляет половину этой суммы, то есть за время кризиса нам удалось погасить примерно 200 млн долл. Нам повезло, видимо, с тем, что нашими партнерами являлись очень устойчивые банки, которые не стали судорожно требовать возврата кредитов в связи с ухудшающейся финансовой обстановкой в стране и в связи с возрастающими рисками. С другой стороны, мы себя всегда вели как чрезвычайно надежный заемщик, мы ни на один день не опоздали ни с одной проплатой, ни на один рубль не были уменьшены наши выплаты, нам не приходилось договариваться об отсрочке платежей, о каких-то реструктуризациях, на которые банки идут с большой неохотой или просто в силу вынужденных обстоятельств. Поэтому даже сейчас мы наблюдаем интерес к нам из банковского сообщества, и получаем предложения на очень хороших условиях кредитовать нашу деятельность.

- Какой формат загородной недвижимости продается лучше всего?

- Традиционно продается лучше всего, вернее - больше всего продается объектов "эконом-класса" — около 70 процентов. Это объясняется тем, что сам контингент покупателей наиболее представлен именно в этом классе. Но хочу сказать, что в России сейчас наиболее хорошо продается то, что хорошо делается. Слава Богу, что мы отошли от тенденции продавать лишь то, что дешевле, начинает цениться качество. То есть мы больше уже приближаемся к потребительским свойствам товара, а не просто к его формальным признакам, допустим, цене. Все больше начинает воздействовать на продажи коэффициент цена-качество. И в этом я вижу приближение нашего менталитета и покупательских запросов к европейским стандартам.

Мы стремимся на рынке быть эталоном качества. Я думаю, что нам это удается. Хотя мы ставим себе планки все выше и выше и будем стремиться к совершенству как в классе "премиум", так и в классе "эконом". Многие наши клиенты уже сейчас, покупая по достаточно скромным цена дома или участки даже в "эконом-классе", потом с удивлением обнаруживают, что это гораздо более высокое творение, чем представлялось. Мы вкладываем очень много души и сверхнормативных расходов в наши поселки, поскольку чрезвычайно дорожим своей репутацией. Я думаю, именно этот вклад до кризиса позволил нам достаточно ровно проходить и кризис.

- Александр (Москва): В 2011г. собираюсь купить в Подмосковье небольшой коттедж бюджетного уровня для своей семьи. Дети пока дошкольного возраста, но хочется, чтобы рядом были хорошие школы и необходимая инфраструктура, чтобы не мучить малышей по пробкам, отвозя в город. На какое направление посоветуете обратить внимание?

- Я бы использовал этот вопрос для небольшой рекламы. Например, у нас есть поселок, называемый "Маленькая Шотландия", расположенный по Ленинградскому направлению. Там уже есть готовые к сдаче и сданные в эксплуатацию таунхаусы, квартиры в них. Рядом есть школа, в которой предоставляются места нашим клиентам на льготных основаниях. Так что, милости просим, таунхаус стоит от 7 млн руб. Можно посоветовать наши поселки "эконом-класса" по Новой Риге. Допустим, в районе поселка "Новорижский" открыты и действуют сейчас пять школ, а транспортная доступность минимальная – за 15 минут мы из "Новорижского" оказываемся в Москве. Так что выбор есть.