Участки без подряда на Новорижском шоссе

Прежде чем рассматривать заявленную тему, коснемся в целом ситуации на загородном рынке Новорижского направления. До кризиса здесь было представлено самое большое количество объектов, спрос перегрет. Поэтому в кризис цены в малоликвидных поселках снизились наиболее заметно. Однако, на этом направлении был сосредоточен основной спекулятивный спрос. Не секрет, что 20% объема продаж приходилось на перекупщиков, которые играли на повышение цены. Как только рынок просел, они постарались реализовать свои активы. Это повлияло на увеличение предложения при сократившемся спросе и привело к снижению стоимости как домов, так и земли. Решающее значение для развития и нынешнего состояния загородного рынка Новорижского шоссе имел выход большого количества предложений формата «участки без подряда» — в кризис они собрали почти весь платежеспособный спрос и по сей день остаются самыми востребованными объектами загородной недвижимости, хотя и постепенно сдают позиции.

Так или иначе, но в каждом четвертом поселке на Новорижской трассе к продаже предлагают участки без подряда (данные компании «Интегра»). Такой продукт можно встретить и в чистом поле, и в уже заселенных загородных комплексах. Цены колеблются в самых невероятных пределах — участок в организованном поселке можно найти и за 300 тысяч, и за 86 млн рублей (как в Crystal Istra).

В ближайшем Подмосковье, до 10 км по Новорижскому шоссе, рассматриваемый формат практически отсутствует. Исключение — разве что участки в деревнях или на вторичном рынке. Иногда попадаются наделы во вновь образованных загородных объектах, которые появились на землях лендлордов до кризиса и долго простаивали, а с недавних пор выставлены на продажу. Однако это единичные случаи.

Немного предложений без подряда и на расстоянии до 30 км от МКАД. Например, в базе компании «ИНКОМ» представлено лишь пять поселков, где можно приобрести такие участки. Ценовой диапазон: от 2,9 млн руб. за 7,5 сотки в Петровском Парке — 2 (29 км от МКАД) до 86 млн руб. за 72 сотки в Crystal Istra (15 км, объект бизнес-класса). И если в первом поселке продают только участки без подряда, то во втором — смешанный тип предложения. Кроме того, в Crystal Istra предусмотрена разветвленная инфраструктура: горнолыжный спуск, спа-центр, ресторан, парковая зона и благоустроенная набережная у реки Истры. На участке между коттеджным поселком и Новорижским шоссе запланировано строительство спортивного комплекса и образовательного центра. Это и объясняет высокую стоимость наделов.

Настоящим явлением на рынке данного направления стал поселок Novoрижский (23 км от МКАД). Объект начали продавать в разгар кризиса — в августе 2009 г. На сегодняшний день в поселке было реализовано 750 участков без подряда, стоимость земли за год увеличилась на 20% и составила 5,6 млн руб. за 10 соток. В кризис этот поселок собрал практически весь спрос до 50–60 км от МКАД по Новой Риге. Да и сейчас люди не упускают возможность приобрести землю с коммуникациями в хорошем месте недалеко от Москвы меньше чем за 200 тысяч долларов. Инженерия в поселке — ключевой фактор для потребителя, выбирающего участок без подряда. Наличие коммуникаций или только отдаленные перспективы их подведения также отражаются на ценах предложения.

Наиболее активной и развитой территорией Подмосковья с точки зрения сделок с недвижимостью является зона от 30 до 60 км от МКАД. Именно здесь сосредоточен основной объем предложения загородного жилья. Не исключение и Новорижское шоссе. После 40 км от МКАД количество поселков с участками без подряда составляет примерно 50%. В основном в этой части области расположены поселки бизнес-класса. В некоторых из них формат предложения смешанный: земля с подрядом и без него. Встречаются такие наделы и в частично застроенных поселках, таких как Рижский, Бежин Луг, Veretenki.

Стоимость сотки с коммуникациями в рассматриваемом секторе колеблется в среднем от 100 до 450 тыс. рублей. Многое зависит от местоположения поселка. Например, в Veretenki Family Club (54 км от МКАД) сотка с коммуникациями стоит около 160 тыс. руб. А на расстоянии 0,5 км от него есть поселок, где сотку продают уже за 350 тыс. руб. Такая разница в цене объясняется тем, что второй поселок находится в окружении живописного ландшафта, а первый — нет. Универсальной формулы цены сотки не существует.Каждый продавец сам определяет плюсы и минусы своего поселка, его позиционирование и потенциальных клиентов. В числе факторов, повышающих стоимость земли, не только хорошее природное окружение и наличие коммуникаций в поселке, но и репутация девелопера.

Например, если у компании имеются реализованные проекты, скажем, уже готова первая очередь поселка, то даже пустая земля второй очереди будет стоить дороже аналогичных участков у конкурентов без соответствующего «багажа».

Эксперты назвали ряд удачных, с их точки зрения, загородных объектов, расположенных в зоне 30–60 км от МКАД в окрестностях Новорижской трассы: Melody, Velvet, Изумрудный Город, Лесная Пристань — 2, Истринский Родник, Шелестово, Троицкий Парк, Белые Росы, Иглово. Здесь можно приобрести участки с обязательным подрядом на строительство и без него. Немало предложений земли и на вторичном рынке. В базе компании «ИНКОМ» представлено 196 участков без подряда, расположенных в пределах серединной зоны Новорижского шоссе. Например, в 38 км от столицы в застроенном поселке продают надел площадью 20 соток по цене 7,4 млн руб.

Настоящее и будущее вида

В течение 2010 г. сегмент участков без подряда несколько сдал свои позиции в общем объеме предложения загородного рынка — с 80 до 75%. Однако он по-прежнему доминирует и пользуется большим спросом. Подтверждает это и динамика цен: в I полугодии специалисты наблюдали снижение средней стоимости сотки на 3–5%, но за три осенних месяца цены повысились на 5–10%. За счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, итоговый рост цен за год составил 18%. Такой подход к ценообразованию практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя: можно наиболее объективно назвать общую стоимость покупки.

В оценке перспектив формата эксперты разошлись. Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов уверен, что участки без подряда — кризисный вариант загородной недвижимости, который постепенно уйдет с рынка. Это мнение разделяет и М. Лещев: «Полагаю, рынок земли без подряда близок к насыщению в силу того, что в текущем году в отличие от прошлого предложение превалирует над спросом. Спрос уже довольно долгое время находится на одном уровне и не растет. На мой взгляд, поселки с подрядом — более перспективное направление». Однако есть аргументы и в пользу того, что формат не собирается умирать, а, наоборот, постепенно эволюционирует. «Современный участок без подряда — это не просто кусочек земли, это объект недвижимости, — настаивает Ю. Севериненко. — И состоит он из собственно земли, подведенных коммуникаций, правильно оформленных документов, общественных территорий и т. д. Словом, в понятие «участок без подряда» сегодня входят все блага, которые девелоперы заявляют при продаже». Сейчас, чтобы поселок был успешным, минимального набора инфраструктуры уже недостаточно. Необходимы качественные внутрипоселковые дороги, инфраструктура в виде детских и спортивных площадок, прогулочные зоны, гостевые парковки, продуманный общий стиль. Набирают популярность поселки, в которых продают участки без подряда, но с обязательным согласованием стилистики будущей застройки. В этом случае девелопер предлагает покупателю на выбор 20–30 проектов домов, близких по архитектуре. Таким образом поселок защищен от перспективы превратиться в «шанхай» и получает дополнительную гарантию ликвидности.