Спрос за городом сместился на вторичный рынок

Отсталые продавцы

Сделок на загородном рынке стало меньше в разы, признают опрошенные «Ведомостями» риэлторы. Продавцы «включили инерцию» и держат цены, объясняет Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-недвижимости»: «У частников в отличие от застройщиков анализировать новые тенденции о снижении цен нет ни времени, ни желания. Поэтому продают те, кто быстрее сообразил, что возврата к докризисной ситуации нет, а продавать надо». Самая популярная «стратегия продаж» — заморозить цены и ждать, когда рынок встанет, соглашается с коллегой Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость». «Те, у кого в собственности загородный дом, с голоду обычно не умирают», — добавляет он. Вторая стратегия — «сливать ниже себестоимости» — перестала существовать еще в 2009 г., говорят риэлторы.

У тех, кто «остается в мечтах» о росте рынка, продажи призрачны, признает Цывин. На рынке много объектов, не соответствующих спросу, чаще из-за высокой цены, продолжает Яхонтов. Основной спрос, по его словам, на дома до 10 млн руб., но «такие обычно предлагаются по 12 млн руб. и владелец не согласен ни на какой дисконт».

...

Нина Резниченко, директор департамента IntermarkSavills, отмечает: даже маленький намек на повышение спроса на элитные объекты приводит к тому, что они мгновенно дорожают. Продавцы как будто забывают, что уже долго не могут реализовать их по старой (как правило, изначально завышенной) цене. «При появлении реального клиента, которого владелец [элитного дома] ждал несколько лет, у продавца создается ощущение, что кризис кончился и сейчас пойдет поток покупателей», — говорит Резниченко. Такая интерпретация действительности мешает сделкам, сожалеет она.

...

По данным пресс-службы Villagio Estate, в базе компании сейчас примерно 15-20 домовладений в собственных «новорижских» поселках, которые продают их владельцы, — это менее 1% от общего числа реализуемых «Инкомом» объектов. «На вторичном рынке в готовых организованных поселках предлагаются дома, купленные до кризиса с инвестиционными целями», — объясняет Цывин. Люди покупали «объекты с достройкой», а сейчас выставляют их на продажу. По оценке Цывина, в каждом нормальном поселке таких предложений от 5 до 10% от общего количества домов.

В числе примерно 5000 предложений вторичного загородного рынка у «Инком-недвижимости» есть дачный домик на 6 сотках в 60 км от МКАД по цене 1 млн руб. и коттеджи за $5 млн на Калужском, Киевском, Новорижском и Рублевском шоссе. «На последнем у компании незначительные предложение и доля продаж, — признает Цывин. — Мы особенно туда и не стремимся: дорогой сегмент, конкурентов-риэлторов много. Мы больше ориентированы на конвейерную технологию». Продажи, по его словам, идут, если «удается ожидания продавцов снизить до рыночных цен, а не тех, которые есть в интернете и СМИ».

Беготня за домом

Клиенты стали более дотошными, дольше смотрят, больше думают, ищут более выгодные предложения, говорит Юлия Синюрина, руководитель отдела компании «Терра-недвижимость». Трудозатраты на продажу загородных объектов растут. Яхонтов рассказывает, что в 2010 г. на 10-12 показов приходилась одна сделка против 6-8 показов, приводящих к сделке в 2008 г.

Балла Фай, директор по стратегическому развитию Paul's Yard, сетует, что попадается много псевдопокупателей, которые напрасно тратят время брокеров: «Эти люди развлекаются тем, что, представляясь клиентами, приходят в компанию, ездят на просмотр объектов. И в результате признаются, что не собирались ничего приобретать». Риэлторы называют таких людей «туристами». Зачастую, говорит Балла Фай, собственники под видом клиентов выезжают на просмотр для изучения рынка.

«Пробки» для продаж

По словам Резниченко, сейчас особое внимание покупатели уделяют хорошей транспортной доступности. Наталья Кац подтверждает: именно поэтому спрос со «средней Рублевки» резко «съехал»: дорога периодически перекрывается, время в пути труднопрогнозируемое. Предложение с 15-го до 22-го км Рублево-Успенского шоссе, по данным «Усадьбы», растет: «Люди "мигрируют", избавляясь от своей недвижимости, так как не могут ею нормально пользоваться», — объясняет риэлтор. Только в районе 18-22-го км Рублево-Успенского шоссе на продажу выставлено около 500 домов. Наталья Кац ожидает, что здесь произойдет коррекция цен: «Клиенты смотрят недвижимость, но продажи единичны. Дом за $4,5 млн, скажем, в "Горках-2" продать уже непросто».

В базе по вторичному рынку у «Терра-недвижимости» на конец февраля по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе было 600 предложений плюс еще 300 по другим направлениям. В IV квартале 2010 г. база пополнилась 130 новыми объектами, рассказала Синюрина.