Сайт КП Новорижский | Совет посёлка | Новости | Строим на заказ | форум Новорижский | Фото и видео | Шахматка

10 мифов об оплате услуг МСС и управлении посёлком  (Прочитано 370 раз)

0 Пользователей и 2 Гостей просматривают эту тему.

borouhin

  • Старожил форума
  • **
  • Сообщений: 154
  • Карма: 74
Вчера меня угораздило вступить в длинную дискуссию в официальном чате. Где я обнаружил среди соседей массу приятных и адекватных людей. Но формат общения в чатах, когда пока ты набираешь осмысленное сообщение - появляется 50 других, а через час твоё сообщение уже практически невозможно найти и можно всё повторять заново, - решительно не подходит для обстоятельной и спокойной дискуссии. Не думаю, что смогу часто выделять столько времени и нервов, чтобы продолжать там активное участие.
Поэтому я решил создать эту тему. Не потому, что хочу здесь инициировать новое обсуждение - в перспективность такового я не верю (все предыдущие затухали по одному сценарию: на шум прибегали местные клоуны, ну а отвечать последним - не уважать себя). А скорее чтобы можно было всем собеседником в чатах и личных разговорах дать ссылку на резюме моей позиции.
И позиция эта проще всего описывается в формате развенчания популярных заблуждений относительно оплаты услуг Монолитстройсервиса, расторжения договоров, возможностей создания ТСН и пр. Какие-то из этих заблуждений осознанно эксплуатируются поселковыми "революционерами", какие-то могут возникнуть у собственников в силу недостаточной осведомлённости о юридических нюансах ситуации и специфики коммунальной отрасли. Так или иначе, я в своей экспертной позиции по данным вопросам достаточно уверен (а в чём не уверен - про то и не пишу). Но обосновывать правовую позицию детально даже формат форума не позволяет (никто не будет читать десятки листов юридических выкладок, да и времени на это нет). Однако на разумные и конкретные вопросы постараюсь по мере сил отвечать.

ОПЛАТА, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА, СТОИМОСТЬ УСЛУГ

МИФ 1. Если МСС не обоснует повышение стоимости услуг на 18% - я могу с ним не соглашаться
Нет, не сможете. По крайней мере, если Вам не удалось заключить уникальный договор, в котором нет условия об одностороннем пересмотре цены. А если Вы под таким условием подписались - то Вы обязаны платить по цене, которую МСС поднял "потому что может", без всяких обоснований. Как бы Вам ни было это обидно.
Оспаривать данное условие договора нереально, т.к. это обычная практика и, более того, МСС по-другому и не смог бы обеспечить равенство цены для всех собственников (а обратное нарушало бы публичный характер договора).
Либо можно, не оспаривая самого договора, обратиться в УФАС с заявлением по факту установлении монопольно высокой цены. Почему я не очень верю в этот путь, подробнее в комментарии к мифу 4.

МИФ 2. Я могу расторгнуть договор с МСС и продолжать платить по-старому
Нет, не можете. Точнее говоря, платить Вам никто не запретит. Но это никак не спасёт Вас от взыскания недоплаченной до новых тарифов суммы, как и полных неплательщиков. К тому же ослабит Вашу позицию в суде. И в довершение всего может повлечь последствия отказа от договора, про которые ниже. Проще говоря, этот вариант поведения "удачно" сочетает в себе всё худшее из всех остальных.

МИФ 3. Я могу расторгнуть договор с МСС и жить в посёлке как прежде
Если Инком пойдёт на принцип - то нет, не сможете, вариантов испортить Вам жизнь, оставаясь в рамках закона, у них достаточно. Да, Вас вряд ли вообще ограничат в доступе в посёлок (хотя под такой вариант в формулировке "идите в суд за установлением сервитута, как установите - так и заходите/заезжайте" тоже можно подогнать небезнадёжное правовое обоснование). Но вот пропускать гостей/такси/доставку, особенно по звонку, могут перестать. Да, Вас не отключат от коммуникаций, особенно если Вы успели заключить на них прямой договор и за соответствующие ресурсы платите. Но вот с подключением к ним, если таких договоров ещё нет, могут возникнуть серьёзные проблемы. И т.п.
Единственный "плюс" от такой ситуации - если Вас ограничат в объёме потребления услуг МСС, то Вы теоретически сможете в суде использовать это как основание для снижения взыскиваемой с Вас за фактическое потребление этих услуг суммы. Но полагаю, что для Инкома "воспитательное" воздействие подобных мер куда важнее, чем риск потери незначительной доли оплаты.

МИФ 4. Если с меня будут взыскивать оплату без договора - я отобьюсь в суде
Возможно, но вряд ли. Достаточно зайти на сайт Истринского суда и в поиске по делам забить "Монолитстройсервис". За последние 5 лет они почти ничего не проигрывали, только неустойку иногда снижали и явные ошибки исправляли (попытка взыскания за период до приобретения участка ответчиком).
Да, позиция МСС в судах не бесспорна. В их договор намешано много явно незаконных условий (но - не в части оплаты услуг). Калькуляции, которые они носят в суд и предъявляют общественности, смехотворны. Да, они замешивают в стоимость своих услуг регулируемые виды деятельности (что явно незаконно).
Но даже если Вы решите биться не за деньги, а за принцип, и в ущерб своему бюджету наймёте хорошего юриста (стоимость услуг которого превысит даже самый большой в посёлке долг), закажете экспертизу калькуляции (стоимость которой в несколько раз превысит уже цену услуг юриста) - то ничто не мешает МСС "на лету" скорректировать свои требования, исправив найденные Вами недостатки. Максимум, Вы выиграете один процесс, а в новых исках они учтут свои ошибки (на выявление которых Вы потратили столько денег). Потому что у МСС есть замечательный ресурс для составления абсолютно убедительной калькуляции на истребуемую ими сумму. О котором ниже.

МИФ 5. МСС не вправе включать капитальные затраты в калькуляцию своих услуг, мы их оплатили в составе цены участков
Нет, вправе. И это именно тот ресурс, которым они "добьют" до своего тарифа калькуляцию, сколько бы текущих затрат Вам ни удалось из неё успешно оспорить.
Во-первых, утверждения, что что-то "было оплачено в цене участков" голословны. Ни одного документа, где это было бы написано прямым текстом, нет (чуть подробнее об этом в описании мифа 9). Во-вторых, экономический смысл амортизации - не только и не столько в том, чтобы "отбить" первоначальные затраты на создание капитальных объектов, сколько в том, чтобы обеспечить финансирование их модернизации и обновления по мере износа. Что Инком делать, насколько мне известно, не отказывался. В-третьих, в регулируемых видах деятельности (электричество, тепло, вода и пр.) амортизация всегда включается в тарифы согласно действующим методикам их расчёта, и эта аналогия тоже работает в пользу МСС. В случае, если основные средства в аренде (как в случае с МСС) - амортизация просто транслируется через арендную плату. Т.е. завысить аренду до небес просто потому что "стороны договорились", не получится - но оно и не потребуется.
Потому что посмотрим по цифрам. Не знаю, сколько стоят дороги и зоны отдыха, освещение, КПП и пр. Но одна только ливневая канализация, не самый монументальный объект, имеет кадастровую стоимость 2,6 млрд. руб. (!) В общем, амортизации хватит на всех. Тем более, что остальных расходов тоже не три копейки.

МИФ 6. Если передать электрические, газовые сети или инфраструктуру водоснабжения/водоотведения профильным организациям - оплата снизится
Не снизится. Потому что закон и так требует, чтобы затраты на регулируемые виды деятельности (электричество, вода, газ, их транзит) учитывались отдельно и возмещались исключительно за счёт регулируемых тарифов. Не думаю, что МСС так уж строго соблюдает эти требования (одни попытки "продажи" дополнительной эл. мощности за какие-то неразумные деньги чего стОят) - но в явном виде они это не признАют. А затрат на то, чтобы сохранить прежний размер оплаты, у них хватит без этого, см. выше.
А вот качество услуг, подозреваю, вполне может снизиться.

ТСН, СОВЕТ ПОСЁЛКА И ПРОЧЕЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ

МИФ 7. Для создания ТСН нужно 50% + 1 собственников участков
Нет, не нужно. ТСН Вы можете зарегистрировать на двоих с соседом. А два других соседа - своё ТСН. И так до бесконечности (ну т.е. до исчерпания соседей). Вот только зачем Вам такое ТСН - большой вопрос, о чём далее.

МИФ 8. Если мы соберём 50%+1 - то сможем сами выбирать управляющую компанию
Нет. Посёлок - это не многоквартирный дом, где общее имущество находится в долевой собственности в силу закона, а форма управления выбирается голосованием большинства. Про коттеджные посёлки (как бы их ни называть, ведь термина такого в законе тоже нет) в законодательстве вообще практически ничего не написано. Попытки по аналогии распространить на них правила для многоквартирных домов были, но таковые пресечены Конституционным Судом в Постановлении от 10.11.2016 N 23-П (подробнее тут).
Так что на текущий момент выбор "управляющей компании" в коттеджном посёлке зависит не от голосования какого угодно числа собственников в каком угодно формате, а от доброй воли владельца дорог и коммуникаций.
Из этого следует любопытный вывод - вступление в любой ТСН может повлечь разве что увеличение Ваших затрат. Т.к. ТСН тоже требует денег на своё функционирование, пусть таковое и заключается исключительно в административной и судебной активности, - то оно неизбежно вынуждено будет собирать членские и/или целевые взносы. Однако же плата за услуги МСС в это время никуда не денется, и оснований её взыскивать не станет ни больше, ни меньше, чем ранее.

МИФ 9. Можно "забрать" у Инкома имущество в "общую собственность" владельцев участков
Нет, нельзя, для этого просто нет оснований.
Почему их нет в законе - написал выше. Некоторые пытаются обосновать такую возможность со ссылкой на инвестиционные договоры, которые Инком заключал с первыми собственниками на раннем этапе застройки посёлка. Не сработает. Во-первых, такие договоры даже ранее были далеко не у всех. Что-то не продали вообще на раннем этапе и сразу продавали уже по простым договорам купли-продажи. Что-то сначала продавали инвесторам (небезызвестные японцы), а потом продавали уже опять же по обычной схеме. Во-вторых, даже там, где договоры были, они в существенной части или вообще уничтожены (при замене на куплю-продажу), или расторгнуты, или участок перепродан на вторичке. А если нет 100% собственников - то нет и оснований передавать что-либо в "общую собственность", участниками которой, по логике сторонников такой версии, должны стать и вообще не участвующие в деле и не имеющие никаких на то оснований лица. Ну и в-третьих, сроки исковой давности по подобным требованиям истекли давно.
Намеренно ничего не пишу про содержание самих инвестиционных договоров, т.к. у нас его не было, чужие не читал. Но на 90% уверен, что Инком не был настолько глуп, чтобы включить в них условия, реально дающие возможность претендовать на свою долю в общей инфраструктуре.

МИФ 10. Совет посёлка или общее собрание смогут устанавливать обязательные для всех жителей правила (регламенты, размер платы и пр.)
Нет, не вправе. Либо соответствующие требования вообще регулируются в публично-правовом порядке (скорость и приоритет проезда по дорогам у нас стали урегулированы ровно тогда, когда схему организации движения с расстановкой знаков согласовало ГИБДД, кто бы что ни думал по этому поводу раньше; режим производства шумных работ установлен областным законом, и пр.), либо определяются собственником инфраструктуры, либо устанавливаются договором.
Есть спорные моменты (скажем, с проездом грузовиков есть тема для юридической дискуссии, вправе ли собственник дорог его ограничивать произвольно), но так или иначе никакой орган самоуправления (Совет, собрание, ИГ и пр.) здесь не может принять никаких обязательных решений. Обязательными такие решения могут стать в силу того, что МСС добровольно решит ими руководствоваться в рамках своей компетенции (скажем, обязуется повышать плату только на проголосованный общим собранием процент); впрочем, даже в этом случае нет формальных способов заставить их такое обещание держать. Либо если такой порядок будет прописан в договоре. Пока его там нет, и лично я воздержался бы от подписания договора, в котором хоть какие-то значимые для меня решения будет принимать каким угодно образом организованная общественность.
ТСН может в рамках своего устава принимать своими органами решения, но обязательны они будут только для его членов. Что, на мой взгляд, уже является достаточной причиной, чтобы ни в какое ТСН, даже созданное самим Инкомом и наделённое имуществом, не вступать. Больше, чем платят члены ТСН, за текущие услуги с не-членов не взыскать. А вот обременить членов дополнительными целевыми взносами по решению большинства или какого-то органа управления ТСН может легко.

kolyan

  • Владелец участка
  • ***
  • Сообщений: 636
  • Карма: 144
Александр, к мифу 5. Дано - в рамках расходов МСС платит Стройрезерву 6 млн рублей в месяц, без НДС - 5 млн. Это аренда КНС и электросетей. юрлица аффилированны потому, что мне например документы с реквизитами и МСС и СР подкладывали на подпись в офисе на Олимпийском. я не придумываю - оба юрлица представляют Инком/Вилладжио. то есть 6 млн - внутренний трансфер, это половина (чуть больше) стоимости всей коммуналки. я не копал про учредителей и их изменения, хотя оно вполне может быть и не связано. но опять же - это связанные юрлица только по тому, что обоими оперируют инком-менеджеры при договоре купли продажи.
исходя из расходов - обслуживание сетей и ливневки/коммуналки оно под 7 млн рублей в месяц (плюс комиссия). не вижу этих расходов. плохо смотрю? я вот прям в деньгах не вижу. в обосновании - вижу. но в деньгах, в реальности 6-7 мультов - никак. фиктивная услуга, нет?
какие сиксильярды парни себе в баланс пишут - ну что-то пишут. оценка на это все есть при желании.

ну да, фас и закон о зпп. и это уже к мифу 4 - отбиваются от МСС только в путь. достаточно нагуглить МСС вне истринского суда - внезапно местные суды вполне себе норм. в красногорском суде я говорил минимум, большее время рассмотрения по существу с круглыми глазами Гараеву задавала вопросы судья. с комментариями - "а у вас объектами и инфраструктурой пользуются люди или участки?" "а если вы павлинов заведете - жители и за это платить обязаны?". крайне забавно это было. от души повеселился. из вот этого "знаменитого" коллективного иска - чуть ли не большинство это расторгнутые _по суду_ договора. опять же - ну примет истринский суд какое-то странное решение, подтвердит его мособлсуд. верховный суд не примет.

я к чему - продавливая типовые договора, типовые повышения "потому что можем", инком дает повод возвращать его к рыночным ценам. это возвращение может быть либо через переговоры - "вот тут в табличке коэффициентик такой-то, объяснять его не будет, просто знайте что мы идем вам на встречу, а детальную калькуляцию покажем, но в суде" - вот это какахи собачьи, а не переговоры. либо через суд - а как еще? с другой стороны - 4 года назад барышни в юротделе мне просто хамили и угрожали, сейчас слушают и изображают работу. посмотрим что будет еще через 4 года.
ООО МСС в городе зарегистрирован кстати, и в суде по месту их регистрации тоже оно так себе практика. не в их пользу.

пока же сначала МСС публикует вакансию о поиске нового юриста, потом, через пару дней, смешную писульку про 18% повышение. по мне цирк, а не компания про коммунальные услуги.

borouhin

  • Старожил форума
  • **
  • Сообщений: 154
  • Карма: 74
Ну да, цирк. Я написал и про смехотворность калькуляций, и т.п. Но если мыслить разумно, а не поддаваться эмоциям - то цена вопроса не оправдывает необходимых усилий. Ну т.е. можно ради любви к искусству за свои деньги поучить юристов (и не в меньшей степени ещё и экономистов) МСС работать. Может быть, даже получится. Но это надо быть редким энтузиастом подобных практик.
Тем более проблема у МСС не в юристах (тут тоже вопрос минимально необходимого уровня - умные слишком дорого стОят и на рутине слишком быстро заскучают), а в системе управления сбытом услуг. Точнее, в её отсутствии. На мой скромный взгляд, если житель платить перестал - к нему на третий день должен управляющий посёлком (ну или менеджер абонентской службы) на чай в гости напроситься со своим тортиком, чтобы выяснить, чем тот недоволен или, может, просто временные финансовые проблемы. Ну и про понижение с последующим повышением, и про "коллективный" иск я тут писал уже - редкостные глупости. Но это их проблема, по большому-то счёту.

kolyan

  • Владелец участка
  • ***
  • Сообщений: 636
  • Карма: 144
ну во-первых вывешиванием своих придуманных цифр на всеобщее обозрения меня выбесили. при этом ни одна ... менеджер за это не извинилась. во-вторых просто физически трясет когда держат за идиота. не могу ничего с этим сделать. у меня друзья с большими средствами, которые за 50 копеек сдачи в столовой вынесут кассиру мозг. с деньгами, с любыми суммами, должна быть точность и четкость. опять же я считаю затраты не в месяц, а за год/5 лет. вполне вменяемые суммы.
(ну и это прекрасный тренинг перед корпоративным процессом под лондонской юрисдикцией, которого я боялся, а теперь нет. спасибо Инкому)

именно. кто ж спорит. а пока в юридическом отделе инкома висят дипломы за "судебные возвраты долгов", а не "урегулирование споров". 12тыс ниочем, просто пропишите эти услуги, клиентский бизнес, 2017й год уже. без "а потому что можем". все могут.

borouhin

  • Старожил форума
  • **
  • Сообщений: 154
  • Карма: 74
Ну не знаю. У меня наоборот, профессиональная усталость от сутяжничества. Если цена вопроса не способна существенно изменить моё качество жизни - я поберегу нервы и время и уклонюсь от эскалации спора.
И это при том, что я сам бы судился, если что. А нанимать юриста - рассчитывайте тысяч на 500 за процесс, независимо от результата. Из которых даже в случае выигрыша с оппонента взыщут дай Бог 50 (ну вот так вот наши суды "разумные пределы" компенсации определяют). За меньшие деньги с большой вероятностью получите тот же самый уровень, что и со стороны МСС.

P.S. Ну и, главное-то забыл. При всём при этом для меня важнее, что реально в посёлке делается. А тут я в целом всем доволен. Благоустройство, уборка, всё вот это. За неполные 3 года нашего тут проживания разительные изменения к лучшему. Так что за это готов платить.

Armen

  • Пользователь форума
  • Сообщений: 7
  • Карма: 0
    • ЖК Novoрижский
    • Оформлена собственность
    • Участок 442
Ну про то, что все бесполезно и ничего нельзя сделать, нужно смириться с судьбой и покорно платить, радуясь процветанию МСС можно было не писать 3 листа))
Сдаваться в егда легче, а если и еще все объяснить, то вдвойне легко)

Abogado

  • Владелец участка
  • **
  • Сообщений: 112
  • Карма: -38
    • ЖК Novoрижский
    • Оформлена собственность
    • Участок 584
  • Продаётся: Да
почти весь текст состоит то ли из умышленных передергиваний обиженного на что-то человека, то ли это ум такой. Все заклинания, что мы не дом МКД, не СНТ со ссылкой на псевдоученость, необязательность решений ТСН, несостоятельны:
 
есть статья Гражданского кодекса, которая имеет общий характер и применяется ко всем сообществам - очень короткая и понятная по содержанию, каждый может убедиться, ну где в ней написано, что не применяется к ТСН?

ГК РФ, Статья 181.2. Принятие решения собрания

1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.

borouhin

  • Старожил форума
  • **
  • Сообщений: 154
  • Карма: 74
Ну про то, что все бесполезно и ничего нельзя сделать, нужно смириться с судьбой и покорно платить, радуясь процветанию МСС можно было не писать 3 листа))

Ну, заметим, я, в отличие от некоторых, ни к чему не призываю. Просто излагаю свою оценку ситуации. А там каждый принимает её во внимание или нет и действует соответственно.
Лично мне "смиряться" не с чем, меня никто не ущемляет. Кого ущемили так, что он готов потратить на борьбу деньги, время и нервы - в добрый путь! Но надо быть информированными о рисках и шансах, чего местные авторы пламенных воззваний как-то избегают делать.

Abogado

  • Владелец участка
  • **
  • Сообщений: 112
  • Карма: -38
    • ЖК Novoрижский
    • Оформлена собственность
    • Участок 584
  • Продаётся: Да

МИФ 9. Можно "забрать" у Инкома имущество в "общую собственность" владельцев участков
Нет, нельзя, для этого просто нет оснований.
Ну и в-третьих, сроки исковой давности по подобным требованиям истекли давно.
Мне все это кажется умышленной дезинформацией. Если б такой негаторный иск когда-нибудь был подан, то по ст. 304 ГК РФ - жители живут в поселке и владеют этим имуществом фактически, оно создавалось только для них. Говорить об истечении срока давности для применения ст. 304 ГК РФ юрист не может- юридический нонсенс, на такие требования исковая давность не распространяется вообще (ст. 208 ГК РФ) Но это путь сложный, хотя если в интересах жителей такой иск подаст прокуратура или местный орган власти - жители даже не успеют понять, как станут обладателями общей собственности.
Такого же результата можно добиться простым отказом содержать чужую собственность (нормальные суды отказывают во взысканиях на содержание чужой собственности) - что будет делать инком с собственностью, которая генерит только расходы? передаст ее жителям или в муниципалитет, больше никто не купит, это тоже нормальный и законный путь достижения цели. Зачем обманывать людей таким неказистым и легкоопровержимым способом - неизвестно, вероятна повышенная добросовестность ))

 

Сайт КП Новорижский | Новости | форум Новорижский | Фото и видео | Шахматка | Новорижское шоссе | Статьи | RSS Новорижского форума NR23.ru Twitter NR23 на Яндекс.Блогах