Законодатель, похоже, добрался до коттеджных посёлков

[borouhin]

Ну вот, наконец-то живой законопроект относительно коттеджных посёлков (в терминологии проекта - "малоэтажных жилых комплексов") и таунхаусов ("жилых домов блокированных").
http://regulation.gov.ru/projects#npa=79314

С этого момента прошу считать все мои комментарии относительно ТСН, УК и стратегии поведения с ними недействительными, т.к. теперь, кроме текущей ситуации в законодательстве, надо принимать во внимание и риски / возможности, которые возникнут в случае принятия данного законопроекта.

Пока что кажется, что в проекте подробно прописан правовой статус МЖК, которые создаются с нуля либо каким-то иным образом уже наделены общим имуществом. Однако совершенно неудовлетворительно описана процедура приведения к новому статусу существующих КП, в которых инфраструктура в собственности застройщика (наш случай). Надеюсь, доработают в процессе. Если найду время - почитаю поподробнее и закину рецензию на regulation в рамках публичного обсуждения. Оно закончится 19 апреля. Если кто-то хочет поучаствовать - кидайте сюда свои идеи/вопросы, ну или пишите самостоятельно.

[borouhin]

Сейчас с удивлением для себя обнаружил, что я, оказывается, пропустил предыдущий сезон этого сериала. Такой законопроект (№ 1028984-6) уже вносился в Госдуму 28.03.2016, получил целую коллекцию отрицательных отзывов (Правительство, Верховный Суд, профильный комитет и Правовое управление ГД) и был отклонён 11.01.2017.
Терминология и концепция нового проекта те же, он явно основан на предыдущем отклонённом. Но сейчас инициируется уже не депутатами, а Минстроем, что даёт куда больше шансов на принятие. Надо будет внимательно почитать, что именно изменилось с прошлой итерации. При написании предложений для публичного обсуждения полезно ссылаться на предыдущие замечания как на аргумент.

[Abogado]

выложил текст законопроекта о изменениях ЖК о введении МЖК для интересующихся )

[Леонид]

20 страниц там где-то прописан механизм перехода собственности стройрезерва в общедолевую?

[borouhin]

20 страниц там где-то прописан механизм перехода собственности стройрезерва в общедолевую?

Я пока времени на вдумчивое прочтение (с написанием отзыва в рамках публичного обсуждения) не выделил, так что мог что-то пропустить. Но на первый взгляд он там прописан несколько криво.

Т.е. есть механизм перехода собственности третьего лица в общую собственность МЖК по решению собрания последнего + с согласия первого. ОК.
Есть требование провести собрания в уже существующих МЖК после вступления в силу закона. Тоже, вроде, ОК.
Но проблема в том, что конструкция МЖК, как она прописана в законе, без общей собственности нежизнеспособна, и при отсутствии согласия текущего собственника на её передачу (или согласия общего собрания её принять) непонятно, что с таким МЖК делать. То ли он вообще не становится МЖК и продолжает существовать как раньше без определённого правового статуса, то ли МЖК без общего имущества всё-таки в каком-то виде существовать может.

Плюс не учитывается, что общая собственность в МЖК может оказаться несколько сложнее технически и юридически, чем в МКД (те же артезианские скважины, очистные и пр.), что требует тарификации, лицензирования и т.п. Как это обеспечить, законопроект тоже скромно умалчивает.

Ну и коллизию с ГрадК насчёт собственности на улицы населённого пункта и ограничения доступа к ним не решает. А тут бы и самое этому место было.

В целом, думаю, если закон плюс-минус в таком виде примут, то у Инкома будет понятная развилка: либо передать имущество и приобрести риск замены своей УК на стороннюю, но при этом получить 100% основания для взыскания денег с неплательщиков, либо отказаться и от означенного риска, и от означенного преимущества.

[Леонид]

Про инженерные сооружения, я там ничего не нашел. В общедолевую собственность передаются дороги, тротуары, парки, пруды и т.д.  Не понятно что будет со статусом труб и проводов в этой земле

Что касается ВЗУ и очистных сооружений, сомневаюсь что эту собственность затронет закон... хотя, в многоквартирных домах, ИТР и ВНС тоже в общедолевой. Но это не важно.
Если дороги будут переданы, и официально сданы в эксплуатацию, так же как и сети будут официально сданы в эксплуатацию, с заключением о соответствии и с выдачей разрешением на ввод от государственных органов контроля, тогда ничто не помешает состыковать поселковые сети с магистральными трубами Истраводоканала, которые идут по границе поселка. С руководством Истраводоканала был разговор на эту тему, они готовы и с удовольствием будут поставлять нам услуги по тем же ценам что и в д. Покровское. Им ничто не мешает это сделать и сейчас, кроме того факта что этих сетей, ровно как и дорог, не существует(на бумаге). Как заверили в Истраводоканале, если бы канализация и водоснабжение были должным образом оформлены и сданы в эксплуатацию, Инком никак бы не смог им препятствовать в технологическом подключении и заключении прямых договоров с людьми.

Согласен с тем что закон хороший и нужный.  Он идет в русле с определением судьи Махайловой, на одном из последний заседаний. Удивительно, оказывается потребитель, обязан оплачивать фактически поставленные ему услуги, и не может отвечать по обязательствам возникшим у УК по договорами заключенными с Собственником. А аренда, в зависимости от версии сметы, которые меняются от заседания к заседанию, составляет 50% и более от суммы коммуналки.

[borouhin]

...тогда ничто не помешает состыковать поселковые сети с магистральными трубами Истраводоканала, которые идут по границе поселка. С руководством Истраводоканала был разговор на эту тему, они готовы и с удовольствием будут поставлять нам услуги по тем же ценам что и в д. Покровское.

Не дай Бог. Получить типичное для деревенского водопровода скачущее давление, падающее в пиковые часы до ~1 атм, и впихивать себе в дом гидроаккумулятор с повышающими насосами? Нет уж, спасибо.
Относительно деревенской у нас вода, конечно, дорогая, но в абсолютных цифрах для семейного бюджета это копейки, не влияющие вообще ни на что. Если даже на полив питьевую воду использовать получается сопоставимо по цене с обустройством своего колодца или скважины (обсуждалось тут как-то), что уж говорить.

...того факта что этих сетей, ровно как и дорог, не существует(на бумаге). Как заверили в Истраводоканале, если бы канализация и водоснабжение были должным образом оформлены и сданы в эксплуатацию

В, мягко говоря, необоснованности этого утверждения каждый может убедиться, просто открыв публичную кадастровую карту. Введены и зарегистрированы и дороги, и сети. Не говоря уж про то, что без введённых в эксплуатацию скважины, сетей и очистных никто бы не установил тариф (собственно, из-за этого у нас вода и была бесплатной несколько лет, пока всё до конца оформлено не было).

Инком никак бы не смог им препятствовать в технологическом подключении и заключении прямых договоров с людьми.

Он и сейчас не может. Причём к наличию/отсутствию/оформлению сетей это вообще не имеет никакого отношения. Просто кому-то в водоканале проще выдумывать какие-то совсем уж детские отмазки, чем действовать по установленным правилам. А жителям проще возмущаться коварством Инкома по чатам, чем эти правила, наконец, прочитать

[Леонид]

Не дай Бог. Получить типичное для деревенского водопровода скачущее давление, падающее в пиковые часы до ~1 атм, и впихивать себе в дом гидроаккумулятор с повышающими насосами? Нет уж, спасибо. Относительно деревенской у нас вода, конечно, дорогая, но в абсолютных цифрах для семейного бюджета это копейки, не влияющие вообще ни на что. Если даже на полив питьевую воду использовать получается сопоставимо по цене с обустройством своего колодца или скважины (обсуждалось тут как-то), что уж говорить.

В, мягко говоря, необоснованности этого утверждения каждый может убедиться, просто открыв публичную кадастровую карту. Введены и зарегистрированы и дороги, и сети. Не говоря уж про то, что без введённых в эксплуатацию скважины, сетей и очистных никто бы не установил тариф (собственно, из-за этого у нас вода и была бесплатной несколько лет, пока всё до конца оформлено не было).

Он и сейчас не может. Причём к наличию/отсутствию/оформлению сетей это вообще не имеет никакого отношения. Просто кому-то в водоканале проще выдумывать какие-то совсем уж детские отмазки, чем действовать по установленным правилам. А жителям проще возмущаться коварством Инкома по чатам, чем эти правила, наконец, прочитать

Что касается что лучше а что хуже, у каждого своя правда. Спорить по этому поводу, глупо... 

По поводу сетей, предоставьте пожалуйста ссылки или сканы ЗОСа и РВ. Всё остальное это просто болтовня, в стиле гос. депа... "это точно они, однако доказательства не предоставим".

По поводу возможности или невозможности... Возможно вы не в курсе, но существует свежий закон, приравнивающий процедуры доступа, предоставления услуг по сетям водоснабжения и канализации, точно так же, как и по электричеству.  Истраводоканал могла бы предоставлять тут свои услуги, по аналогии с Мосэнергосбытом.

С газом и светом, сложнее, они были обязаны все сделать как надо. Инаже МОЭК и Красногорскмежрайгаз просто не стали бы подписывать договор на поставку. С водой и канализацией просто, сами построили и сами нелегально эксплуатируют.

[Леонид]

И ещё. Все мои размышления исходят из того, что Инком это профессиональные мошенники, в статье О. Лурье все 100% правда, все документы предоставлены в самой статье или представлены ссылки. Защищать этих $#!@#! считаю недостойно и отвратительно, для любого уважающего себя человека.

[borouhin]

Леонид, простите, но Ваш бред уровня бабушки на завалинке комментировать невозможно. В колхозе каждый суслик агроном, а в нашем посёлке каждый жилец - юрист и эксперт по коммунальному хозяйству Радует, что пока Вы по-прежнему будете черпать информацию об окружающей действительности из каких-то перевранных кем-то новостей и частных мнений, а не из собственно текстов законодательных актов, - никакие практические успехи Вашим начинаниям не светят, сколь бы малосообразителен ни был Инком и сколько бы он ни делал собственных ошибок.

Если же, вдруг, захотите разобраться, прочитайте сначала (применительно к воде) 416-ФЗ (весь) и Пост. 644 (можно по диагонали). Это немного. На оставшиеся конкретные вопросы (а они будут, т.к. у нас всё, мягко говоря, не совсем так, как закон подразумевает в идеальной целевой схеме) могу ответить. Я в коммуналке лет 15 отработал и управлял водоканалами городов, а не посёлков, так что мне для того, чтобы делать выводы о ситуации, помощь Лурье (статью которого до конца не осилил, честно, т.к. шизофренией от неё несёт с самого начала) не требуется.

P.S. И да, мне всё равно, насколько чиста морально и юридически организация, которая за 1160 рублей в месяц (наш средний счёт за последние месяцы) обеспечивает мне воду и стоки. Мне на Козловском не жениться и детей с ним не крестить. "Работает - ничего не трогай, ничего не меняй".

[Леонид]

На сколько я помню содержание статьи О. Лурье, в ней нет личных измышлений. Всё сводится к публикации фактов, со сканами документов и ссылками на сайты судов. Как человек покупавший участки на первичном рынке в 2009 году, со всей ответственностью заявляю, что схемы описанные в статье и сканы документов - подленные. У меня точно такие же. Впечатление о шизофрении, которое у Вас сложилось, говорит лишь о душевном и умственном состоянии тех, кто придумал и реализовал эти мошеннические схемы продаж и уклонения от уплаты налогов.
Кстати, ещё про шизофрению, можете об этом спросить у жителей Миллениум Парка, которые после расторжения договоров с МСС, обнаружили у себя перед домом дохлых куриц со следами неких ритуалов. Опять же, это не одна бабка сказала, а конкретные люди с которыми это случилось.

Что касается кадастровой карты. Не совсем понимаю где там искать водопровод и канализацию. Однако по скрину во вложении, доходчиво видно, что дорог у нас в поселке нет. Разницу между "автомобильные транспорт" и "жилищное строительство" надеюсь знаете.

Что касается бреда, то выражения типа "В колхозе каждый суслик агроном, а в нашем посёлке каждый жилец - юрист и эксперт по коммунальному хозяйству" Это и есть бред. Я лишь выкладываю факты, скрины, сканы.

Пока Вы не предоставите хоть что-то реальное, кроме ссылок на многостраничный ФЗ, что-то реальное, я имею в виду конкретный документ, где говорится что у меня перед домом дорога а не участок ИЖС, конкретный документ о существовании канализации и водопровода и именно разрешение на ввод в эксплуатацию. То все ваши слова имеют примерно такой же вес, как и слова Хизер Нойер и Терезы Мэй, в деле Скрипалей.

[borouhin]

Схемы продажи участков на первичке я комментировать не могу, т.к. сам не покупал, детально не разбирался. Но да, по тем обрывкам информации, которые у меня есть, выглядит всё это крайне дико и попахивает плохо (для Инкома). Статью Лурье я не поэтому не смог дочитать, а из аллергии на публицистический стиль изложения, где из, вполне возможно, достоверных фактов тут же делаются какие-то звонкие лозунги и обвинения, и одна тема притягивается за уши к совершенно другой.
Но, повторюсь, мне глубоко всё равно, как Инком продавал участки. У меня с ним совершенно другие отношения. Я же, приходя в супермаркет, не проверяю, уж не замешан ли в каком-то мошенничестве производитель каждого положенного мной в корзину продукта. Продукт меня за эту цену устраивает? - ну и чудненько. Так и с Инкомом.

Что касается конкретного вопроса про дороги и сети. На кадастовой карте надо справа от лупы вместо "Участки" выбрать "ОКС". И тогда мы видим:
- сооружение с кад. номером 50:08:0050422:1867 - "дороги и площадки" площадью 32,8 га;
- целый ряд сетей и сооружений, например 50:08:0050422:1725 - "напорная хоз-бытовая канализация", 50:08:0050422:1849 - "Блок емкостей очистки, иловая площадка, усреднитель" и т.п. Но тут надо учитывать, что не все сети - недвижка (вопрос зачастую зависит от конкретного кадастрового инженера или регистратора), и не все ОКС на кадастровой карте корректно привязаны к координатам (последний факт, вероятно, объясняет отсутствие там скважин).
Все эти объекты зарегистрировать - точно так же, как и в отношении дома, невозможно было бы без ввода в эксплуатацию.
И, главное, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.05.2013 N 406 затраты на любые объекты водоснабжения принимаются к включению в НВВ по соответствующему виду регулируемой деятельности только с даты ввода их в эксплуатацию. Нет ввода - нет тарифа.

P.S. Простите, совсем не заметил последнее предложение в Вашем посте. Я глубоко неправ в своих рекомендациях, т.к. исходил из того, что мы с Вами живём в одном мире - а на деле в совершенно разных. Не надо Вам законы читать - посмотрите лучше новости по Первому каналу, полегчает. Очень жаль, что не смогу в дальнейшем продолжать столь многообещающе начавшийся диалог, и за сим раскланиваюсь.

[Леонид]

Вам спасибо за подсказки по использованию кадастра.

Это именно то что я говорил. Если газопровод и электричество нарисованы по всему поселку, то канализация буквально в паре сотне метров от очистных и только.
И все эти коммуникации в разделе "Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства" - как это они сданы если ещё строительство якобы не завершено. 

Ну да ладно, может быть через 5 лет их функционирования их действительно узаконят полностью.

Мы с Вами действительно живем в разных мирах но первый канал тут не при чем. По телевизору я смотрю исключительно фильмы и сериалы по Netflix или со своей файлопомойки, в наших эфирных медия ровно столько правды сколько и в остальном мире - очень мало. Я не понимаю людей которые смотрят новости на федеральных каналах, так же как и тех что смотрят всякие дом2, экстрасенсы, холостяки и т.д.  Но... у каждого своя правда, свои вкусы и т.д.

В разных мирах мы живем вот почему.

Я исхожу из того, что решения по жизненно важным аспектам существования и развития нашего поселка,  должны решать сами жители, путем общего голосования в электронном виде. Специальный портал с ЭЦП, смс голосование... ещё какое - не важен механизм, важна суть. Никакой демагогии, никакой болтовни. Любой житель, раз в какой-то время может вынести на всеобщее голосование интересующий его вопрос. Проголосовали - решили, всё.
Каждый раз, когда в поселке что либо происходило, нас просто ставили перед фактом. Никаких согласований, ой до бог с ними, никаких уведомлений даже. Появление этого красивого, стильного, дизайнерского забора перед Вашим домом, ровно как и вагоны сервиспоинта и т.д.  были сюрпризами.
В Гринфилде, огородили парк забором, вывели из фонда рекреационных зон поселка, и продали землю стороннему девелоперу под многоэтажную застройку. Люди покупавшие дома непосредственно рядом с парком, платили "парковую" наценку.
Нет никаких гарантий, что перед вашим домом, за этим красивейшим забором, так же, не появится многоэтажная застройка, никаких. В этом суть Инкома, за 9 лет взаимодействия, я в этом убедился многократно, большинство решений вне логики, и как правило становятся полной неожиданностью.
Мы должны иметь право, если не быть решающим фактором в нашем доме(поселке) то хотя бы принимать участие, как минимум с правом вето.

А вот в вашем мире, это видимо нормально...

Обэп в офисе УК, выемка документов, всякие Техстрои, то приходят - то уходят...  Ценообразование от балды на абсолютно все услуги, основанное не на экономическом анализе, реальной проектной и сметной документации, а на измышлениях... на сколько бы ещё поднять цены, чтобы народ схавал и не возмущался.

Я пожалуй останусь в своем мире, мне тут комфортней.

[borouhin]

Извиняюсь, если был чрезмерно резок, но я действительно не вижу смысла продолжать дискуссию, т.к. она скатывается к каким-то мировоззренческим вопросам, по которым у меня нет ни времени, ни сил дискутировать. Я для этого недостаточно терпеливый и корректный человек, увы.

По законопроекту я скину в эту тему свою рецензию, когда напишу. Но она будет не про то, нужны ли такие изменения в принципе, а про то, какие практические проблемы может вызвать конкретно предложенный текст.

По воде могу много чего рассказать, да и вообще тут весело (скажем, схема водоснабжения СП Обушковское, которая до сих пор действует, пропала с концами вместе с сайтом обушковское.рф и не находится вообще нигде - написал в администрацию ГО Истра, может, отреагируют). Можно создать отдельную тему. Но чисто практически весь этот ликбез, на мой взгляд, не стОит даже усилий, потраченных на нажатие клавиш в процессе его написания.

[Леонид]

На данный момент, и дискутировать особо не о чем. Необходимо подождать, увидеть итог эпопеи Михайловой, итоги истории с Обэп и принятие или отклонение законопроекта. Сейчас всё слишком туманно, касаемо каких то конкретных перспектив в целом.

И чтобы исключить какое то недопонимание, я приписываю себя к той категории здравомыслящих людей, которые считают что каждый должен своим делом заниматься. То есть, управлением поселка должна заниматься профессиональная УК. С опытом управления масштабных поселков, с необходимым количеством квалифицированных кадров, техники. С опытом внедрения и использвования современных технологий. Не в последнюю очередь, УК должна быть клиентоориентированной, устраивать праздники, мероприятия. Люди должны ехать домой с удовольствием и предвосхищением, а не с мыслями... чего они отчубучат на этот раз.

Я согласен с тем, что управление своими силами это прямой путь к хаосу и колхозу. Управлением должны заниматься профессиональные управляющие а не профессиональные мошенники и вымогатели.

[Александр 2]

По поводу обэп. Разговаривал в субботу с Самарским,он пояснил,что все выемки документов проводились в рамках уголовного дела в отношении одного из подрядчиков инкома.

[Леонид]

По поводу обэп. Разговаривал в субботу с Самарским,он пояснил,что все выемки документов проводились в рамках уголовного дела в отношении одного из подрядчиков инкома.

Это не правда. Вероятно Ивинычу было велено так сказать. У меня появилась информация о выемках, утром, в день самого мероприятия, от юристов по чьем жалобам и была инициирована выемка. Никакого отношения к субподрядчикам эти жалобы не имели. Более того, если речь о суб подрядчиках, чего обэп искал в Шервуде и МСС ? Субчики имеют дела с инвестором/застройщиком но никак не с УК. Но даже если это субподрядчик МСС, зачем приходить в наш поселок и караулить Иваныча ? У него то какие могут быть бумаги...

[Владислав]

И чтобы исключить какое то недопонимание, я приписываю себя к той категории здравомыслящих людей, которые считают что каждый должен своим делом заниматься. То есть, управлением поселка должна заниматься профессиональная УК. С опытом управления масштабных поселков, с необходимым количеством квалифицированных кадров, техники.
Я согласен с тем, что управление своими силами это прямой путь к хаосу и колхозу. Управлением должны заниматься профессиональные управляющие а не профессиональные мошенники и вымогатели.

Леонид, не все адепты ТСН считают также. Есть мнение, что смогут сами приобрести технику в собственность ТСН, нанять рабочих и самим управлять поселком. Тем самым сэкономить Н-ое количество денег для нужд поселка.

[Леонид]

Владислав, для этого есть голосование. Убежден, большинство жителей, здравомыслящие люди, и когда профессиональная УК сопоставляется нескольким людьми, с непонятным опытом и возможностями - ответ очевиден.

[borouhin]

Убежден, большинство жителей, здравомыслящие люди, и когда профессиональная УК сопоставляется нескольким людьми, с непонятным опытом и возможностями - ответ очевиден.

Два дня сдерживался, чтобы не поставить под сомнение данное утверждение, основываясь на недавних событиях общероссийского масштаба Но к счастью подоспело письмо ТСН, которое дало возможность не скатываться в политику, а обсудить вопрос на конкретных примерах деятельности созданного здравомыслящими людьми (без тени иронии) ТСН. Начал отдельную тему, т.к. здесь всё же про изменения в закон.