Новорижское шоссе – одно из самых популярных подмосковных направлений

Интерес к Новорижскому шоссе.

Интерес появился в начале 2000-х годов, в то время здесь строились в основном дорогие поселки. Но постепенно предложение расширялось – появился и бизнес-класс, и самый настоящий эконом – прежде всего за счет «дальних дач». Сегодня можно сказать, что это направление успешно пережило кризис – оно продолжает оставаться лидером предложения и продаж. По данным риелторов, до 25-30% потенциальных покупателей интересуются именно Новой Ригой.

Покинув Садовое кольцо и проехав по недлинной, но извилистой Баррикадной улице, мы попадаем, наконец, на более адекватную магистраль – Красную Пресню. После метро «Улица 1905 года» она превращается в Звенигородское шоссе, затем в улицу Мневники и проспект Маршала Жукова. На этом этапе состояние трассы – выше всяких похвал: широкая, удобная. Наши эксперты особо отмечали, что здесь практически не бывает пробок – ситуация для Москвы уникальная. Местами, правда, на дороге еще идут строительные работы – но это дело временное. С Маршала Жукова мы попадаем в Серебряноборский тоннель, который прямехонько доставляет нас к пересечению с МКАД. Здесь, после МКАД, собственно и стартует Новорижское шоссе. Его строительство в качестве дублера вечно забитого Волоколамского шоссе начиналось еще в 80-е годы прошлого века – Рига тогда была нашим, советским городом, и выбранное название казалось совершенно естественным (как и Рижский вокзал в Москве).

Но вернемся к самой трассе. «Ее официальное название – автомагистраль М9 «Балтия». От МКАД она проходит по территории Московской, Тверской и Псковской областей, а затем, пересекая государственную границу с Латвией, переходит в латвийскую автодорогу A12». Трасса изначально создавалась как современная и скоростная, на ней нет светофоров, все населенные пункты она старательно обходит. Новая Рига строилась как «синтетическое шоссе», проведенное искусственно в обход крупных населенных пунктов. В отличие от старых дорог, таких как Волоколамское и Можайское шоссе, на которых пропускная способность ограниченна, на Новорижском практически нет пробок. Удобный выезд из Москвы, три полосы в каждую сторону, хороший асфальт – данное направление с точки зрения транспортной доступности вполне оправдывает ожидания покупателей загородной недвижимости.

Природа: запад есть запад!

О том, что экологическая обстановка к западу от Москвы вообще лучше, широко известно. Именно это – главная причина, по которой «заповедником богатых» в наших краях стало именно Рублево-Успенское шоссе. И Новая Рига, идущая параллельно Рублевке, в целом обладает теми же достоинствами. Благоприятная экология – одно из главных преимуществ Новорижского шоссе. Вредных производств в его окрестностях практически нет, а преимущественно западные ветры сдувают все загрязнения от Москвы в другую сторону. Еще эксперты отмечают наличие в этих местах трех водохранилищ – Озернинского, Рузского и Истринского. Новорижское направление проходит по территории Красногорского, Истринского, Рузского, Волоколамского и Шаховского районов, - говорит он. – В них доля лесного фонда составляет в среднем 40 - 50% территории, а в некоторых местах после 50 км от МКАД и превышает 50% площади. Причем леса преимущественно хвойные – в окружении такой природы человек не просто живет, а исцеляется.

Инфраструктура: для уровня бизнес-класса

Современный человек, выбирающий коттедж в загородном поселке, нуждается, конечно, не только в крыше над головой, но и во всем том, что именуется емкими словами «качество жизни». В их числе важную роль занимают всевозможные торговые, развлекательные, спортивные и прочие объекты.

Изучая инфраструктуру Новорижского шоссе, не обойтись без сравнения с традиционным конкурентом – все той же Рублевкой. Итоги получаются неоднозначными. С одной стороны, набор объектов на Рублево-Успенском больше. Но и на Новорижском шоссе за последний год появились лучшие салоны красоты, фитнес-клубы, магазины. Поэтому преимущества данного направления перед остальными неоспоримы. Определенные проблемы, правда, сохраняются на большом удалении от МКАД. Там инфраструктурные объекты в дефиците. Даже автозаправки наиболее известных брендов заканчиваются в районе 50 - 60 км от МКАД. Но это – ситуация явно поправимая, особенно с учетом бурного развития строительства новых поселков, в том числе и на больших расстояниях от Москвы.

«Старое», которое все равно новое

Новорижское шоссе довольно специфично. Оно начало застраиваться относительно недавно, и там физически нет той «вторички», которая присутствует почти повсеместно в Подмосковье: старых «советских» дач, деревенских домов. Продающиеся здесь готовые дома уже вполне современны. По данным аналитиков «Инком», сегодня на вторичном рынке здесь представлены в продажу около 1,5 тыс. объектов. 70 из них на расстоянии до 10 км от МКАД, 740 – на удалении 10 - 30 км, остальные – далее 30 км от Москвы. Средняя цена составляет 23,5 млн руб.

Среди наиболее дорогих предложений - домовладения, находящиеся в элитных коттеджных поселках на расстоянии не далее 20 км от МКАД. К ним относятся «Мякинино» (1 км), «Никольская Слобода» (9 км), «Третья Охота» (12 км), «Павлово» (14 км), «Усадьба Веледниково» (18 км), «Резиденции Бенилюкс» (19 км), «Шервуд» (23 км). Площадь придомовых земельных участков у самых дорогих составляет в среднем 50 соток, площадь дома – 900 кв. м. Продаются они по цене в среднем в $8,5 млн. Дома выставлены на продажу как на стадии готовности под ключ с дорогой внутренней отделкой, так и на стадии готовности под чистовую отделку с применением эксклюзивных строительных материалов.

Есть примеры более доступных по цене объектов. Например, дом в 300 кв. м на участке в 20 соток в поселке «Княжье озеро» (23 км от МКАД) с отделкой под ключ можно купить за $2,7 млн. Примерно в ту же сумму обойдется 400-метровый дом на тех же 20 сотках в «Бенилюксе». В поселке «Ильинский квартал» (7 км) продается дом в 580 кв. м на 11 сотках за $1,8 млн. Дачу в поселке «Истра Кантри Клаб» (38 км) в 250 кв. м на 15 сотках можно приобрести за $550 тыс.

«Первичка»: в этот раз бизнес-класс

Сегодня Новорижское шоссе представлено на рынке 69 коттеджными поселками, 50 поселками с участками без подряда, 21 поселком таунхаусов, тремя загородными жилыми комплексами. Изначально застройка Новорижского шоссе велась в основном элитными объектами. Однако времена изменились – теперь здесь господствует бизнес-класс. Новорижское шоссе – самое однородное по застройке, на нем расположены преимущественно поселки бизнес-класса. Их доля на расстоянии до 30 км от МКАД составляет 93%. На долю комплексов класса де-люкс приходится не более 5%. А на расстоянии свыше 60 км от МКАД можно найти и предложение экономкласса.

Среди интересных новых предложений в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают вышедший на рынок чуть больше года самый крупный поселок в Московской области – «NovoРижский» на 29 км по Новой Риге. Здесь реализуются 1106 участков с подрядом и без по 9 - 20 соток, предлагаются проекты кирпичных домов без отделки по 154 - 411 кв.м. В поселке предусмотрены центральные коммуникации. В конце 2010 года стоимость домов на участках с подрядом составляла 4 - 10 млн руб., а стоимость земли без подряда – 450 тыс. руб. за сотку.

...Кризис последних лет, конечно, нанес серьезный удар по здешней недвижимости. Стоимость домовладений на Новорижском шоссе подверглась серьезной коррекции, которая достигала 40%. Однако в период посткризисной стабилизации Новорижское направление демонстрировало наибольшие темпы роста цен. В 2010 году удорожание составило порядка 8%. По прогнозам, за первый квартал 2011 года рост стоимости наиболее ликвидных домовладений сможет составить до 5%.

В III квартале 2008 года средняя стоимость коттеджей составляла почти 127,5 тысяч рублей, а таунхаусов – около 81 тысячи. К концу 2010 года эти показатели изменились: коттеджный метр стал стоить чуть менее 94 тысяч, «таунхаусный» - почти 86 тысяч рублей. Если стоимость жилья считать «объектами», то получается, что средняя стоимость коттеджа за этот период упала с 59 млн до 33 млн рублей, таунхасов - выросла с 19,5 млн до 21,4 млн рублей. Получается, что коттеджи подешевели, а «тауны», наоборот, подорожали. «Причины этого явления следующие, - объясняют эксперты. - Во-первых, коттеджное жилье было больше переоценено до кризиса, нежели таунхаусы. Во-вторых, в посткризисный период произошло смещение спроса в пользу менее дорогого загородного жилья. В-третьих, в кризис были приостановлены продажи в поселках таунхаусов на ранних стадиях строительства, где стоимость жилья была ниже среднего уровня цен, характерного для Новорижского шоссе».