Сайт КП Новорижский | Совет посёлка | Новости | Строим на заказ | форум Новорижский | Фото и видео | Шахматка

Участок 256-2  (Прочитано 11551 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Александр

Участок 256-2
« : 2015-08-02, 01:34 »
При покупке участка в далёком 2009 году семейные планы строились с учётом общеобразовательной школы в посёлке. Когда стало ясно, что её не будет, захотелось расстаться с участком. Ну чего сюда мотаться из Балашихи - ни ПМЖ, ни дача никак не вырисовывались.

В прошлом году случился переезд в западную часть Москвы, и идея с дачей показалась приемлемой. 40 минут от двери до двери я согласен сюда кататься.

Первоначальный проект Английский дом для дачи слишком жирный, а с учётом декабря 2014 года даже неподъёмный. Начал упрощать и доупрощался до такого:


(Это визуализация чья-то, вид со двора. Крышу и внешнюю отделку я по-другому сделаю)

Как и в прошлый раз, хочу записывать тут всякие события, в основном - себе на память. Если кому-то пригодится - хорошо. Если кто-то успеет подсказать про грабли - буду рад, а не успеет - вместе посмеёмся, как они мне по лбу стукнули. Но, чур, не отговаривайте от выбранного проекта, а то я снова на два года пропаду.

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #1 : 2015-08-02, 01:48 »
Вводные данные такие:
Двое детей, 2.5 (скоро в сад) и 6 (скоро в школу), материнский капитал федеральный и региональный (МО). Родители, всю жизнь живущие в частном секторе, который по градостроительному плану будут расселять по многоэтажкам.

Нужно построить дом, пригодный для круглогодичного проживания, метров 200, не дворец. На "не дворец" денег хватает. Но чтобы не пропадали два маткапитала, нужно взять кредит. На что-то более полезное потратить капитал сложно, особенно если ребенку нет трёх лет. Кредит взять, зачесть через ПФР маткапиталы и сразу погасить остаток. Плата за кредит в этом случае будет символическая. Точные цифры по кредиту писать не буду, дело-то интимное. А за дом охота вписаться в 5 со всей обстановкой, при сохранении нынешних цен можно попробовать.

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #2 : 2015-08-02, 02:06 »
Пока вы вдоволь посмеялись про 5 миллионов, я сходил заварить ночной чай и продолжаю :)

В декабре 2014 года банки ещё не успели заблокировать предложения по смешным процентам. Я дообсуждался до кредита 11.35% до 8 миллионов в Сбербанке. Но курс бил рекорды, а идея строить дачу не окрепла, была то "хочу", то "не хочу". Так и дотянули до момента, когда все банки поубирали ипотеку. А которые формально не убрали - просто не согласовывали потом. В Сбербанке и ВТБ24 называли дату 1 марта, мол появится предложение. Господдержка ипотеки появилась, но только для первички.

Можно было поступить, как мой родственник: построить дом за свои, оформить на тёщу и купить у неё как первичку - с ипотекой и зачётом маткапитала. Но это скользкая тема. (Тут надо уточнить, что в начале 2015 года мы ещё цеплялись за идею БАААЛЬШОВА ДОМА и проекты на замену Английскому смотрели подешевле, но таки требующих кредита.)

...а ведь взять 8 миллионов под 11.35% и положить на депозит под 20% - было бы хорошо, да?

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #3 : 2015-08-02, 02:25 »
Прошлый опыт подсказывал не суетиться, а тут ещё и Путин-молодец, национальный подъём, все дела. Не выплаченный позапрошлогодний кредит на переезд у меня под 12%, на машину под 12%. Куда мне торопиться. Так и дальше спокойно ждал бы не знаю чего. Участок пять лет стоял и ещё пять простоит (хотя платить по 11500 в месяц за ромашки уже стало жалко).

Но тут появился Россельхозбанк. Это как раз та информация, которая может кому-то пригодится. Они сейчас единственные из Топ-20, которые дадут ипотеку на ИЖС по нормальной ставке. Основные их клиенты про озимые, яровые, бычков-производителей - всё гектарами меряют. Мне же пришлось в анкетке в графе "размер участка" скромно зачеркнуть "га" и написать "сот". Участок они всегда в залог кредита берут. С этим последующая волокита оказалась связана.

Ах, да. Судя по интернетам, маткапитал легче всего зачесть именно с крупным банком и при строительстве с подрядной организацией, которая красивый договор и смету на все работы может предоставить. Круг сужался, паззл потихоньку складывался.

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #4 : 2015-08-02, 02:44 »
В апреле-мае всё ещё не выбрали проект, метались между подрядными организациями. Т.е. с двумя одновременно работали, искренне не зная, на ком остановимся и одобрят ли кредит вообще. Что я бы тут "себе из прошлого" посоветовал: банк для заявки на кредит просит свежие справки. С работы они обычные, делаются быстро. Я как ИП, должен в налоговой выписки разные предоставить и кассовую книгу (опа, да). А потом менеджер начинает дополнительно хотеть про выписку из кадастра на участок, это две недели в МФЦ, а потом ещё что-то и в это время устаревают первые справки, заявку на кредит заводить заново и снова всё собирать. Короче, с избытком всё в МФЦ и через электронные Госуслуги заказывайте.

С виду обычные дела, но в плохое настроение казалось, что это они так вежливо отказывают. Ну так сказали бы прямо, чего чужое время красть?

Ещё совет не начавшим строиться - посмотрите свой кадастровый паспорт, который вам ИНКОМ в общем пакете документов при продаже выдал. Во-первых, он может оказаться просто ксерокопией без синей печати. Во-вторых, у него на момент продажи не было информации о новом владельце и ваших фамилий там нет. В-третьих, с 2009-го формат записи кадастрового номера поменялся, там в третьем числе пара лидирующих нулей добавилась. С виду мелочь, но формальная нестыковка в другими документами получается. Нотариус и СБ банка нудели на эту тему. Даже если вы кредит не берёте - где-нибудь да всплывёт. Получите новый перед строительством.

Ещё в какой-то момент мне казалось, что участок в общей собственности с женой - неправильно. Оформленный на одного, он был бы чуть более простым в теме с кредитом. Везде парой ходить утомительно (банк требовал именно двоих всегда. Только позже в совсем мелких конторах начала доверенность помогать).

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #5 : 2015-08-02, 03:02 »
Потом получился замкнутый круг, в котором именно банк навстречу пошёл.
"Разрешение на строительство" звучит просто, а получается непросто. Сдать вместо него внутриинкомовский Ордер на проведение земляных работ не прокатило. Настоящее истринское Разрешение делается несколько месяцев. Заранее получить его мы не могли, т.к. для него нужно АР проекта и горизонтальную посадку сдать. А мы в тот момент ещё не выбрали окончательный проект, какая уж посадка...

Банк согласился принять вместо "Разрешения на строительство" "Уведомление о сдаче документов на получение Разрешения на строительство". И пришлось нам поставить точку в своих творческих метаниях и ткнуть уже пальцем в окончательный проект. Выбрали такой как на картинке выше и завертелось, только успевай кошелёк открывать.

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #6 : 2015-08-02, 03:23 »
Выбор проекта до сих пор был "бесплатным": приходишь к менеджеру, пьёшь кофе, зеркалишь типовые фасады, окошки на визуализации двигаешь, слушаешь про пирог стен, пирог крыш... Но пока первые деньги не заплатил, работать с детализацией никто не будет, инженеры только устно подключаются к обсуждению.

Для детальной проработки надо подписать Договор подряда, а в нём есть график платежей, а платить должен Банк, а Банк ещё не одобрил ничего, ждёт Разрешение или хотя бы Уведомление, а для него нужно сдать проект, который не делают без Договора подряда. Т.е. даже когда Банк навстречу пошёл, круг до конца не разомкнулся.

Если бы речь шла про более дорогой проект, на который впритык хватает, я бы остановился и всё отменил. Ведь это сначала так кажется, что впритык хватает, а в реальности окажется дороже раза в два, кризис новый придёт, работа пропадёт и ногу сломаешь. Закон подлости осечек не даёт. Но к этому моменту очень хорошо стали понимать возможную полезность дома и проект выбрали недорогой, на который даже своих денег с запасом хватало. Поэтому Договор подряда подписали 25 июня 2015 года, пообещав себе не огорчаться даже при отказе Банка. Как-нибудь задним числом маткапиталы засчитаем.

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #7 : 2015-08-02, 03:46 »
С 25 июня подключились архитекторы и инженеры для разработки Архитектурного решения.
Вместе начали считать ступени на второй этаж. Пару ночей теорию читать, в терминологию погружаться. Пригодился Автокад с института, с лестницей в итоге разобрались. Из-за неё поменялось пространство гостиной и холл на втором этаже. Пришлось так же возиться со стенами, дверями и проёмами, прикидывать коммуникации... Чем дальше, тем сложнее сконцентрироваться. Понимаю, что всех блох не выловил, и что всплывут косяки. Но очень уж приглянулись исполнители, а они ТОЛЬКО разработкой документации в рамках отдельного договора не занимаются, обязательно нужен подряд. Иначе бы сначала долго-долго АР делал.

Этих же архитекторов попросил горизонтальную привязку сделать. Они по кадастровому номеру из свободных источников получают точные координаты углов, точную геометрию и стороны света. Красиво с отступами так рисуют, приобщают к стопке листов АР. Начитался про придирки Истринской архитектуры, попросил сделать мне несколько вариантов привязки-посадки: "ровно 5 метров от забора до фасада", а запасную "ровно 5 метров от забора до первой ступеньки крыльца". И также "ровно 3 метра от бокового забора до стены", с запасным вариантом "ровно 3 метра от боковой стены до свисающей кровли". Забегая вперёд скажу, что крыльцо и кровля не пригодились. А вот опора террасы чуть выступает за "прямоугольник" дома, и если бы она была со стороны бокового забора, то 3 метра от неё отсчитывать. Пришлось бы переделывать.

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #8 : 2015-08-02, 04:28 »
Кстати, если кто-то до этого момента дочитал :) Если вы уже построились, то ближайшие пару страниц вам будут неинтересны. Тут в основном себе на память и немного для тех, которые "скоро начну строиться", причём со схожими обстоятельствами (кредит и маткапитал). Геморрой именно из-за этих обстоятельств. Многим из построившихся это вообще не близко.

Собрал я документы для Истринской архитектуры, чтобы Разрешение на строительство получить (и обязательно - Уведомление для Банка, что я начал это Разрешение получать). Приёмные дни вторник и четверг, работают до 17. Приехал в 16, хорошо, что очереди не было.

Цитировать
https://maps.yandex.ru/-/CVcPBEJg
Широта   55°54′46″N (55.912899)
Долгота   36°51′43″E (36.861874)

Управление архитектуры и градостроительства администрации Истринского муниципального района
+7 (495) 994-56-73
Московская обл., Истринский р-н, Истра г., ул. 9-й Гвардейской Дивизии, 36 (то же, что и ул. Адасько, д. 6)

Посадка, сделанная архитектором моего подрядчика в Истринской архитектуре понравилась: "Хорошая посадка, правильная. Но говно". Так мне мягко намекнули, что они любят ИНКОМ, и хотят видеть только их посадку. Предстоящий мне бюрократический маршрут сразу искривился на несколько дней и на сотни километров. Вот такая плохая штука коррупция. Но очень мягко намекали, так что своей грустью и поделиться не с кем. Всё очень пристойно выглядело: несмотря на то, что мои документы говно, в Архитектуре их согласились принять сейчас, а переделанную посадку могу прислать по электронке. Возможность не тратить день и не приезжать ещё раз вдвоём вынуждает согласиться. Но тут новая засада - Архитектура не выдаёт никакие Уведомления о приёме документов. "Идите в Администрацию Истры или МФЦ, они умеют штампики о приёме документов ставить". А день рабочий заканчивается, если там не примут, то сюда вернуться не успею и точно второй раз придётся приезжать.

В тот день я в первый раз в жизни в Истру ехал. Незнакомая дорога, а до этого пробки, жара, нервы,.. короче на светофоре Пятницкого шоссе и бетонки неаккуратно левый поворот делал. На остатки зелёного света перед встречным Камазом срезал по встречке, и прямо в руки гаишнику. Это на лишение прав без вариантов. Какая стройка без машины - можете представить. В Жигули к инспектору шёл на ватных ногах... Фу, вспомнить противно. Минут через десять "оказалось", что я не пропустил пешехода. Поунижаться пришлось, разумеется. Понимаете, с каким гадким настроением приехал в эту Истринскую Архитектуру. Чтобы больше сюда не ездить уже готов был сдать документы без Уведомления и в итоге оказаться без кредита.
« Последнее редактирование: 2015-08-02, 19:55 от Александр »

borouhin

  • Гость
Re: Участок 256-2
« Ответ #9 : 2015-08-02, 14:10 »
Александр, Вы, по-моему, поставили рекорд посёлка по количеству бюрократии :) Вроде бы для разрешения на ИЖС достаточно расположения дома на участке в произвольной форме, хоть от руки на листочке в клеточку? Хотя на практике мы, как, думаю, и большинство соседей, с этим не сталкивались благорадя Лиле :)

А вот насчёт пяти миллионов за дом с обстановкой, да ещё и с подрядчиком, хотелось бы поподробнее. За коробку - верю, за коробку с коммуникациями - наверное, можно попробовать, если упрощать всё до минимума и делать большую часть своими руками. С отделкой - уже кажется фантастикой, а с обстановкой - так и вовсе ненаучной фантастикой. :)

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #10 : 2015-08-02, 22:04 »
По большим деньгам буду отчитываться в процессе.

История в Истре продолжилась так: жена успокоила, пошли быстрым шагом в Администрацию, она до 16 работала, т.е. закрыта.
Цитировать
https://maps.yandex.ru/-/CVcP5042
Широта   55°54′54″N (55.915084)
Долгота   36°51′33″E (36.859053)

Администрация Истринского муниципального района
+7 (495) 994-53-93
+7 (495) 994-54-43
www.istra-adm.ru
Московская обл., Истра г., пл. Революции, 4

Пошли в расположенный в двух шагах Многофункциональный центр "Мои документы". По сравнению с будущими визитами оказалось, что очереди не было. Там бывает то густо, то пусто, подходящее время пососветовать не могу.
Цитировать
https://maps.yandex.ru/-/CVcPBY4T
Широта   55°54′53″N (55.914842)
Долгота   36°51′37″E (36.860149)

МФЦ Истринского муниципального района
Площадь Революции, д. 2, Московская область, Истринский район, г. Истра, 143500 (на Яндексе это ул. Ленина, 78)
Пн-Сб с 10 до 20
Тел/факс: +7(498)314-02-70; +7(498)314-02-74.  E-mail: info@mfcistra.ru

Досталась нам тугая операционистка, решила два разрешения на строительства получать, раз собственников два. Заполненное заявление из Архитектуры заставила переписывать на своём бланке с двусмысленными формулировками, так что толком не ясно, на что именно Разрешение. Классика жанра.

Сдали документы, получили Уведомление, отнесли в Россельхозбанк, подписали Кредитный Договор и Договор Залога земельного участка.

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #11 : 2015-08-02, 22:17 »
UPDATE: всё-таки не получается в точном хронологическом порядке описывать. Забыл указать, что в пакете документов на получение кредита был ещё Отчёт об оценке участка. Его должна выполнить организация из предложенного Банком списка. Список длинный, но только одна контора согласилась возиться с нашими сотками по нормальной цене. Задорого, по цене нескольких гектаров разные конторы были согласны. Напомню, что в основном Россельхозбанк кредитует фермеров, которые всё гектарами меряют.

Цитировать
ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ"
109147, г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 10
lypko@nkce.ru, http://nkce.ru
т./ф. +7 (495) 984-8290 многоканальный, доб. 114
т. +7(495) 773-0821
Единый телефон для бесплатных звонков по РФ 8800-200-8290

Итого, 8000 рублей ушло на оценку, причём оценщика нужно было самому отвезти на участок. 10 минут подождать, пока он там всё сфотографирует, и отвезти назад. Через неделю отдают "Отчёт об оценке" на 60 листов в картонном переплёте, в двух экземплярах - Банку и мне

Dashirina

  • Владелец участка
  • ***
  • Сообщений: 649
  • Карма: 68
Re: Участок 256-2
« Ответ #12 : 2015-08-02, 22:30 »
Итого, 8000 рублей ушло на оценку, причём оценщика нужно было самому отвезти на участок. 10 минут подождать, пока он там всё сфотографирует, и отвезти назад. Через неделю отдают "Отчёт об оценке" на 60 листов в картонном переплёте, в двух экземплярах - Банку и мне

Александр, очень интересно, и в какую сумму оценили Ваш участок?

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #13 : 2015-08-02, 22:35 »
Договор залога земельного участка, подписанный с Россельхозбанком, нужно зарегистрировать в Росреестре по Московской области. Такая служба, именно по МО, есть в двух шагах от меня, на Поклонной улице возле Парка Победы. Я обрадовался, что хоть какую-то бумажку с комфортом могу получить. Есессно нельзя. Тут только юрлица с большими объектами регистрируются, а мне и представителю Банка нужно ехать по месту нахождения участка, т.е. снова в Истру.

Цитировать
https://maps.yandex.ru/-/CVcPVP8K
Широта   55°54′47″N (55.913192)
Долгота   36°52′28″E (36.874495)

Истринский отдел, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии
Региональные органы власти, кадастровые работы
8 (800) 100-34-34
www.to50.rosreestr.ru
Московская обл., Истринский р-н, Истра, Рабочий пр-д, 1а

Назначенная сотрудница Банка пешком ходить не умеет, в метро спускаться брезгует, согласилась ехать на моей машине, только если я её из Банка утром заберу. Иначе - только на предварительно заказанной машине и где-то к 12, а не к открытию Росреестра. Нормальная такая масковская борзость. В итоге съездили, сдали Договор залога на регистрацию. (При этом отобрали мой единственный экземпляр Отчёта об оценке, который отксерить из-за толстой обложки невозможно.) Нужный штампик ставится 15 рабочих дней. Сдали 7 июля, "приходите 28-го". Забегая вперёд скажу, что на итоговом штампике стояла дата 27 июля. Ну вот зачем быть такими уродами и всё максимально растягивать? Позволял бы закон 26,5 дней готовить ответ - его бы именно тогда и готовили...

И что получилось: проектная контора, я и Банк вроде торопились-торопились, а два месяца лета ушли на бумажки. Без зарегистрированного Договора залога Банк не готов сделать первый транш подрядчику, а подрядчик бригаду не отправит без денег. Огорчение сплошное.

danila

  • Ветеран форума
  • ***
  • Сообщений: 379
  • Карма: 14
Re: Участок 256-2
« Ответ #14 : 2015-08-02, 22:38 »
Удачи вам )
И крепких нервов :)

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #15 : 2015-08-02, 22:51 »
Пока с Банком возникла пауза, с подрядчиком согласовали Дополнительные работы. Черепицу, Вентвыходы, изоляции всякие. Окна и двери ещё одним дополнительным соглашением.

Тут я осознанно шёл на работу с одним исполнителем, хотя, например, окна бывают и дешевле. Всё коробка снизу доверху подпадает под их гарантию. Дом планируется энергоэффективный, поэтому полный замкнутый контур важен. Любой вопрос по недостаточному сохранению тепла будет к одному исполнителю.

Мой участок граничит с участком 241. Там дом с огромными окнами, без преуменьшения - во всю стену! Смотрел раньше и удивлялся, там же огромные потери тепла. А потом к своему проекту присмотрелся - тоже большие! Да ещё и дверь на веранду две огромные створки. Глупо как-то получается: выбрал дом, как термос, а через веранду всё высвистывать будет. Но глухую стену взамен не стал просить. Рискну.

Dashirina

  • Владелец участка
  • ***
  • Сообщений: 649
  • Карма: 68
Re: Участок 256-2
« Ответ #16 : 2015-08-02, 23:03 »
Смотрел раньше и удивлялся, там же огромные потери тепла. А потом к своему проекту присмотрелся - тоже большие! Да ещё и дверь на веранду две огромные створки. Глупо как-то получается: выбрал дом, как термос, а через веранду всё высвистывать будет. Но глухую стену взамен не стал просить. Рискну.

Если не хотите рисковать, можете поставить там термоокна, например, http://www.okonti.ru/windows/termookna/

danila

  • Ветеран форума
  • ***
  • Сообщений: 379
  • Карма: 14
Re: Участок 256-2
« Ответ #17 : 2015-08-02, 23:08 »
я думаю такие окна будут сжирать электричество  в таком количестве  ;D

Dashirina

  • Владелец участка
  • ***
  • Сообщений: 649
  • Карма: 68
Re: Участок 256-2
« Ответ #18 : 2015-08-02, 23:13 »
я думаю такие окна будут сжирать электричество  в таком количестве  ;D

А зачем включать их каждый день? Только в сильные морозы...
Допустим, в зиму уйдёт лишние 3 тыс.руб., зато остальные 10 месяцев в году можно спокойно ловить кайф от больших современных окон  :)

И я не имела в виду ВСЕ окна в доме сделать такими, а только - в проблемных местах

Александр

Re: Участок 256-2
« Ответ #19 : 2015-08-02, 23:16 »
Банк на паузе, а Истринская Архитектура ждёт от меня правильную, т.е. ИНКОМовскую привязку.

Через менеджера Villagio договорился о встрече в их офисе
Цитировать
https://maps.yandex.ru/-/CVcPZG7G
Широта   55°47′13″N (55.786946)
Долгота   37°37′16″E (37.621058)

Villagio Estate
Строительство дачных домов и коттеджей, агентство недвижимости
+7 (495) 363-10-10
www.incom-development.ru

На этой встрече архитектор Лилия убедила отзеркалить проект дома и поставить не в 5, а в 8 метрах от забора. Представьте силу убеждения: я уже пару месяцев мысленно жил в этом доме и мебель расставлял, а она сразу же такие изменения продавила.

Итого, под вывеской ООО "АрхРешение" мне за неделю и 12000 рублей подготовили "Горизонтальную посадку коттеджа на участок" на трёх красивых листах А3 и дали её же в векторном формате (фрагмент PDF). Этот векторный файл я отправил в Истринскую Архитектуру вдогонку ранее сданному пакету документов. Разумеется, файл там очень понравился.

Получается, что мой подрядчик за спасибо нарисовал Горизонтальную посадку, имея только общедоступные координаты углов участка. А ИНКОМ рисует поверх своей топографической съёмки с указанием пролегания и точек ввода всех коммуникаций. В этом смысле документы принципиально отличаются. Поэтому я удивляюсь, что можно было сдавать рисунок от руки на бумаге в клеточку.

 

Сайт КП Новорижский | Новости | форум Новорижский | Фото и видео | Шахматка | Новорижское шоссе | Статьи | RSS Новорижского форума NR23.ru Twitter NR23 на Яндекс.Блогах